专家:房价下跌将极大影响GDP 汇率、债务承压
2017-02-14 09:41:20 来源:中国经济网
自上世纪90年代以来,中国经历了一轮长期的房地产热潮,房价飙升,房地产建设成为经济增长强有力的引擎之一。围绕中国房地产市场,一系列疑问也似乎成为永久的话题:究竟有无房地产泡沫?房地产下行影响几何?未来房地产市场何去何从?针对这些问题,中国经济网记者专访了瑞银亚洲经济研究联席主管、中国首席经济学家汪涛。
房地产下行影响几何?
房地产行业可以说是中国经济中最重要的行业。据统计,房地产投资(包括住宅和商业地产)占总固定资产投资的23%,建筑业与房地产业增加值约占GDP的13%。住宅在房地产建设量中约占一半,其余则是商业地产。不过,如果考虑房地产与原材料、机械、家电及汽车等部门的广泛联系,其整体重要性要高得多。汪涛根据投入-产出表估计,房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一。
然而分析指出,1月的一系列数据显示,楼市进入下行通道基本确立——成交量萎缩、房价松动、市场观望。房地产市场这样的下行态势对中国经济影响如何?
汪涛指出,房地产下行影响主要是通过建设活动的供应链、而非居民资产负债表。鉴于房贷价值比相对较低、购房者杠杆较温和且住宅权益贷款才刚刚起步,房价下跌、房屋成为“负资产”而卖房或断供的恶性循环的冲击可能较小。房价下跌的负面财富效应会拖累消费、尤其是汽车和家电消费。但即便房价没有大跌,建设活动显著下行也可能通过供应链对经济产生较大影响。不仅房地产投资和建设活动乏力,大宗商品、原材料及机械产品的需求也将受影响,抑制采矿业和工业生产及投资,严重拖累相关行业的收入及现金流。另一方面,受直接(表内信贷敞口)和间接(表外敞口和抵押物)两方面影响,银行的资产质量将恶化。
汪涛估算,如果房地产建设活动增速下滑10%,GDP增速将放缓2.5个百分点。根据2012年的投入-产出表估算,在考虑了直接和间接影响后,房地产建设产出增速每下滑10个百分点,GDP增速将放缓2.5个百分点、固定资本形成增速将回落4.5个百分点。就行业而言,金属、采矿、建材、工程机械、能源和交通运输等重工业行业恐怕将遭受最大冲击。当然,实际影响可能会比这种直接估算更加复杂。房地产下行会严重拖累地方财政和银行资产质量,可能会引起连锁反应。
中国房地产下行也将拉低大宗商品价格、进口量下跌,贸易顺差扩大。本世纪初以来的房地产建设热潮拉动中国基本金属和能源进口量快速增长。中国目前是世界大多数工业和能源大宗商品的最大消费国、且房地产行业的大宗商品密集度非常高,因此中国房地产下行会通过出口下跌进而拖累全球大宗商品价格。巴西、澳大利亚及智利等大宗商品出口国受中国内需的影响较大,韩国和德国等向中国出口投资品的国家也将受到波及。此外,即便出口乏力,进口和大宗商品价格下降也会导致中国贸易顺差扩大。
此外,房地产行业调整可能导致中国债务问题恶化,并给人民币汇率带来更大的贬值压力。考虑到房地产行业在经济中的重要性、且金融行业的对房地产存在较大的信贷敞口,房地产下行会加重金融压力。居民部门杠杆较水平温和,因此负面影响会主要体现在企业部门的资产负债表上。2014-16年已在一定程度上体现了上述影响,不过2016年房地产活动有所反弹。一旦房地产销售和建设活动走弱,房地产及相关行业的收入及利润也将恶化,偿债能力受损、银行坏账增加;为了稳增长,地方政府不得不扩大举债规模(其收入也会受到冲击);大宗商品及生产者价格下跌,名义产出增速回落、实际利率攀升。此外,人民币贬值压力也可能加剧: 1) 经济增长走弱、投资回报低迷会降低中国的投资吸引力;2)增长乏力、债务形势恶化将给利率带来下行压力;3)对中国整体经济和资产市场的信心受损,资本外流可能加剧。
究竟有无房地产泡沫?
中国房价快速上涨、存在大量空置住宅、房地产建设规模庞大,且严重依赖房地产来拉动经济增长。鉴于此,房地产市场泡沫问题备受关注。对中国房地产泡沫的担忧和争论已持续多年,但要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。
汪涛认为,针对有无房地产泡沫的争论,有几个重要指标值得关注,包括房价、房地产相关杠杆及房地产建设规模等,而这些指标传达的信息则参差不一。
首先,通常房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房地产泡沫的预警信号之一。但就中国而言,官方统计数据显示,城镇居民人均可支配收入增长通常超过了平均房价涨幅,使得平均房价收入比逐步下降;房地产泡沫的另一个指标是租金回报率低迷且持续下降。目前一线城市的租金回报率不断下降、且已跌破2%。除一线城市外,房价上涨速度并没有那么快,但租房市场规模较小,租金收益率也很低。
就房地产杠杆率而言,近期房地产杠杆率攀升,但未至危险水平。历史经验显示,房地产泡沫几乎总是伴随着信贷的大规模扩张。就中国而言,过去十几年房贷增速一直高于整体银行贷款增速、且在2015-16年明显提速。目前房贷占存量银行贷款的18.4%、占非金融部门信贷规模的9.5%。不过,2016年城镇居民杠杆(消费贷款)占其可支配收入的比例仅70%,与美国(105%)、日本(111%)和德国(92%)等经济体相比仍不算高。
房地产建设活动对中国经济至关重要。对应过去二十年持续的建设热潮,房地产建设活动对经济增长的重要性也越来越高。近年来,中国的建设活动(建筑业和房地产业)增加值占GDP比重快速上升至约13%,接近部分国家在亚洲金融危机前的水平。中国城镇人均竣工面积在2013年升至1.5平方米/年、创历史新高,最近回落至1.3平方米/年。2016年房地产投资约占固定资产投资总额的23%、占GDP的比重也超过10%,不过已较2013年有所下降。
住宅存量快速增长、且已大量更新换代。根据2010年人口普查数据及之后的房地产建设规模,估算2016年中国城镇存量住房面积超过220亿平方米,其中159亿平方米(约1.8亿套住宅)建成于1995年之后。2016年城镇家庭户总数为2.77亿,其中1.87亿有城镇户籍。1995年以来农村累计竣工面积超过170亿平方米。此外,2016年底住宅在建面积仍高达58亿平方米。这些数字表明即便整体供给没有过剩,未来新增建设规模也需要下降。
不过,2014年以来房地产库存已显著下降。官方房地产库存数据仅覆盖了已竣工、但未出售的住宅,该数据显示库存仅小幅下降。但是,市场更为广泛讨论的是包含了获得预售许可但未竣工项目的库存数据,该数据显示各线城市房地产库存均已明显下降。此外,另一个与库存相关的指标是在建面积,2016年在建面积相比销售、竣工和新开工面积也开始下降。
中国房地产何去何从?
既然房地产市场在中国经济当中扮演着如此重要的角色,当前又面临错综复杂的情况,未来走势如何,始终牵动人心。
汪涛指出,从根本上说,过去的房地产热潮主要是得益于住房制度改革、经济高速增长及城镇化的快速推进。房地产相关的税制结构、较低的实际利率水平、缺乏其他投资工具等也推动了房地产繁荣,户口制度和地方政府土地政策也是重要因素。不过,2013年之前全国房地产新增供给已超过城镇化和住房更新改善带来的需求,房地产和建筑业作为经济增长主要引擎的时代已经结束。
长期而言,人口结构变化可能将抵消户籍改革和城镇化带来的需求增长。此外,全国性的房产税最终出台、土地改革释放更多城镇建设土地,可能也会对长期需求产生影响。
汪涛认为,未来几年的房地产调整幅度应比之前温和。2016年强劲的房地产销售增长(+22.5%)透支了部分未来需求,主要是居民担心未来房价过高、或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。再加上自去年10月以来房地产调控不断收紧,这意味着未来房地产活动很可能走弱。但鉴于房地产库存水平已较两年前全面下降、去年房地产投资和新开工的反弹缓慢且幅度有限,本轮房地产市场调整幅度应比2014-2015年更温和。
汪涛预计,信贷政策不会明显收紧,房地产调控应会保持因城施策。此外,过去两三年,多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存,这也应有助于限制这些行业的下跌空间。预计2017年房地产新开工将与去年基本持平,房地产投资增速放缓至低个位数。
不过汪涛指出,存在房地产调整幅度超预期、拖累经济增长显著放缓的风险。如果货币信贷政策显著收紧,借款成本升高、贷款可获得性降低会严重拖累房贷和开发商融资。另外,如果政府进一步大幅收紧房地产政策、三四线城市房地产市场情绪显著降温,今年销售和新开工可能会下降5%或更多,房地产投资可能也会收缩。超预期的房地产下行调整将会拉低工业原材料的需求,企业营收可能会再度恶化,GDP增速或会进一步明显放缓。
相关阅读
- (2020-06-08)热搜过10亿涨停摁不住 是当代夜经济的“代名词”
- (2020-06-08)格力电器直播带货 还能撑多久?
- (2020-06-08)百事收购百草味 改变行业“小散乱”的发展格局
- (2020-06-08)泡泡玛特赴港上市 新的竞争对手有效竞争
- (2020-06-08)“不着急”的网易 还是快人一步
- (2020-06-08)将建医药价格和招采失信清单 退回不合理收益
热点推荐
- (2021-10-26)中国大健康产业峰会召开,VITAMIN WORLD美维仕荣获两项大奖
- (2021-10-26)落地双碳目标的主力军:光伏发电每年可减少3.5亿吨碳排放
- (2021-10-26)挖掘赛道红利,蓝宙爆发性增长背后的秘密
- (2021-10-26)追求卓越 成就菁英 ——中国人保集团召开寿险营销队伍高质量发展研讨会
- (2021-10-26)万亩有机葡萄喜获丰收 金恪集团旗下罄玉酒庄蓄势待储
- (2021-10-26)车建新:为中国生活设计
- (2021-10-26)年轻无极限,冰雪时光升级门店6.0版本
- (2021-10-26)童瞳眼科走进希雅图幼儿园开展近视防控科普知识宣传
- (2021-10-25)破局万亿BIPV市场:天合光能推出第三代BIPV解决方案
- (2021-10-25)稳健医疗与中国青年报社携手,共同打造高质量文创产品服务青年成长
- (2021-10-25)信用卡哪家强?金鼎奖“年度卓越信用卡”揭晓
- (2021-10-25)DHL全球货运全新脱碳服务 实施减少碳足迹
- (2021-10-25)电动车售后问题泛滥怎么办?消费建议:选择大国品牌小刀电动车
- (2021-10-25)首创燃烧黑洞挖矿机制(POB),GIBXChange引领数字货币进入发展新时代
- (2021-10-25)九牧王裤工坊登陆南宁万象城,沉浸式“男裤”空间塑造业内典范
- (2021-10-25)创业公司的“安全焦虑”:我的数据和黑客只有一条网线的距离?
- (2021-10-25)王硕:智慧风控助力金控集团可持续发展
- (2021-10-25)著名经济学家陈湛匀教授强调:资本向善,共同富裕
- (2021-10-23)制造业变革正当时,北森加速企业人才一体化转化
- (2021-10-22)天猫双11百万新品激发新力量 相约天猫小黑盒 与你共赴美好生活
- (2021-10-22)重磅:授信100亿 欧派与农行广州分行签署战略合作协议
- (2021-10-22)关爱中老年血糖健康,伊利欣活纾糖让营养控糖变简单
- (2021-10-22)百亿规模的特医食品市场——被忽略的“病人所需”
- (2021-10-22)解构有料茶研所:不断拥抱年轻化的冰雪时光
- (2021-10-22)秦海璐倾情推荐月影家居全铜灯,双 11一起get明星同款吧!
- (2021-10-22)大咖论道品牌文化营销,龙国宴发布多款重磅新品
- (2021-10-22)洞察美好生活情绪,天猫双11为全民发声
- (2021-10-22)平安产险焦作中支参加2021年河南理工大学秋季校园双选会
- (2021-10-22)红色观影忆初心 砥砺奋进担使命 平安产险济源中支开展红色观影活动
- (2021-10-22)观长津湖 树爱国情 平安产险平顶山中支组织员工观看红色影片
- (2021-10-22)加强平安河南建设 平安财险三门峡中支开展网络安全进社区宣传活动
- (2021-10-22)平安产险鹤壁中支开展合规执行年之合规警示教育学习
- (2021-10-22)知行合一担使命 平安产险周口中支组织全体员工观看《长津湖》
- (2021-10-22)暖心服务赢取信任 平安产险汝州支公司获赞誉
- (2021-10-22)2021世界VR产业大会云峰会“VR+影像艺术主题论坛”成功举办
- (2021-10-22)许继电气控股子公司许继变压器公司 荣获2021电力变压器“年度匠心品牌奖”
- (2021-10-21)践行卓越保险战略 落实六大战略服务
- (2021-10-21)金美信消费金融以科技赋能业务,累计服务客户超过200万
- (2021-10-21)9天1.2亿曝光量!冰雪时光有料茶研所初战告捷
- (2021-10-21)就在今天!中国体育彩票“快闪”亮相恒电大厦!
- (2021-10-21)翌飞锐特创始人史鸣飞:做产业数字化不是颠覆,而是共生赋能
- (2021-10-20)曾常青律师:用专业和担当成就“大写人生”
- (2021-10-20)斑马智行自研智能驾驶系统内核发布 最高功能安全ASIL-D产品认证
- (2021-10-20)品牌自播如何实现百万销量
- (2021-10-20)双11海氏烤箱钜惠来袭,小家电必buy推荐
- (2021-10-20)九十三度老白茶 | 买白茶,教你四招!干度不够不要买
- (2021-10-20)2021电商盛会,优趣汇有备而来
- (2021-10-19)10.16盛大开业!航利广场首进彭州,HOLY原创IP空降!
- (2021-10-19)秋季茶饮上新,冰雪时光坚持高质价优战略
- (2021-10-19)稻花1号五常大米新米发布 “鲜”人一步抵达你的餐桌!
- (2021-10-19)向心力第二期——抖音电商和TA的朋友们,从0-1成就的种种可能
- (2021-10-19)中医药预防医学会会长李桂英到郑州童瞳眼科调研近视防控工作
- (2021-10-19)如何实现IP大理想?听听专家怎么说!绒言绒语“IP落地陪跑100天”火爆进行中!
- (2021-10-19)ARROW箭牌再造国家级大型工程样板,全面助力国家体育馆场馆建设和智慧升级
- (2021-10-19)安德普泰旗下功效性护肤品牌芙清密钥上新水杨酸舒润收敛水
- (2021-10-19)九十三度老白茶 | 过夜白茶都扔掉了?看完文章后悔了
- (2021-10-18)第二届宝安文创设计大赛与深圳博物馆联名,挖掘城市文化唤醒城市记忆
- (2021-10-18)冰雪时光新品上市,盎然绿意开遍全国
- (2021-10-18)九十三度老白茶 | 白茶,究竟是什么茶?
- (2021-10-18)挥拍魔都, 2021 澳网中国业余挑战赛上海站精彩收官!
- (2021-10-18)秋糖选品,如何解读好酱酒的“基本面”?醬鄉國酒给出答案
- (2021-10-18)专家来了|李桂英到郑州童瞳眼科医院会诊
- (2021-10-18)为啥搞养殖的转行卖充管家充电器 也能一年卖爆
- (2021-10-16)“海好有你”公益行动暖心来袭 “蓝星卫士”倡议保护海洋生态
- (2021-10-15)上好党课 铸牢党魂——华中集团党委深入开展党史教育纪实
- (2021-10-15)会议录音转写+投影显示方案,讯飞AI无线投影仪AP10W开启预售
- (2021-10-15)第四届健康中国创新联盟环球论坛暨“同一个梦音乐盛典”在双优产业园盛大举行
- (2021-10-15)《长津湖》与《我和我的父辈》双雄争锋,劲酒品牌大使吴京再登巅峰
- (2021-10-15)爱在重阳!德多集团走进瑞阳养老院开展走访慰问活动
- (2021-10-15)以IP赋能清洁取暖业!绒言绒语创始人郑淑走进山东齐昊科技调研
- (2021-10-15)宛如火箭的GIBXSWAP在My Token反响火爆
- (2021-10-14)人保寿险启动IWP保险财富规划师队伍建设
- (2021-10-14)TCL好戏不断 携手《我和我的父辈》燃爆国庆
- (2021-10-14)童瞳眼科走进郑州市实验小学开展眼健康科普教育
- (2021-10-14)彩客化学(01986)的“野心”有多大?加码磷酸铁新赛道
- (2021-10-14)试推一段时间后 几十家电动车品牌店点名要充管家充电器
- (2021-10-14)茶香悠长处处文章:冰雪时光新品上市背后
- (2021-10-13)抖音电商与金投赏联合赛道获奖名单出炉,生意新思维实现新增长
- (2021-10-13)第21届方便食品大会圆满落幕,白象食品新品彰显创新实力
- (2021-10-13)第21届方便食品大会白象3款产品获奖
- (2021-10-13)王牌科研团队攻坚,MOOSEE慕色联合南开大学深耕电子烟减害研究
- (2021-10-13)助力品牌IP升级启动,绒言绒语走进顺风船科技交流调研
- (2021-10-13)行稳致远:从新品上市看冰雪时光市场战略
- (2021-10-13)德多集团成功举办2021年第四次中高层战略发展研讨会
- (2021-10-13)全国各地方言多多 方言有新机带来空前反响
- (2021-10-12)剑指龙头地位,新日“向胜利,再出发”义乌招商会如期召开
- (2021-10-12)郑州市民政局、卫健委领导一行到河南瑞阳养老集团调研
- (2021-10-12)九十三老白茶 | 针对性储存方式:白茶收藏必看
- (2021-10-12)华熙LIVE·五棵松打造沉浸式互动,HI-ICE冰乐园早鸟抢购一空
- (2021-10-11)九十三度老白茶 | 这些人,不适合喝老白茶!
- (2021-10-11)金美信消费金融聚焦碳中和,践行绿色金融
- (2021-10-10)金秋超值购狂补百亿助力国货爆发 聚划算百亿补贴和天天特卖强强联合
- (2021-10-10)百万礼劵邀您入梦琴岛 携程助推鼓浪屿文旅消费复苏回温
- (2021-10-09)博世天猫超级品牌日来袭,科技创新让生活之美无处不在
- (2021-10-09)九十三度老白茶 | 拥有多种功效的白茶,究竟是什么样的
- (2021-10-09)郑州童瞳眼科为什么要用猫头鹰做logo?原来另有真相
- (2021-10-09)为“创新与发展”护航 北汽鹏龙服务中关村论坛
- (2021-10-09)年末跨境行业压轴大展ICBE深圳跨交会10月8日开幕,集千家企业现场选品!
- (2021-10-09)别失去明马克这个能让你钱生钱的计划机会,你还不来只会慢慢落伍还不懂
- (2021-10-09)MICHAEL KORS天猫超级品牌日闪耀开启,共庆品牌四十周年纪念