佛山开启房地产众筹元年。

文/广州日报记者陈钰凤

图/广州日报记者何 波

众筹，在互联网时代诞生的全新的商业模式，仅仅几年时间就如雨后的春笋在各行各业野蛮生长起来。早期的众筹主要集中在创业领域，而今，房地产业也玩起了众筹。本月起，佛山连续有两个项目启动了众筹。

房地产众筹是否真的可以拉低房价？记者了解到，目前佛山的房地产商大多是借众筹概念圈客营销，其产品也偏重于投资理财功能，对整体房价的影响极小。

佛山首现房地产众筹

什么是众筹？在法律上就是一个合伙或者合作关系，由众多当事人参与出资来运营一个项目。如今，众筹的概念进入房地产领域，从本月起，佛山连续两个项目对外宣布要玩房地产众筹。

5月1日，三水万达华府开放样板房，同时也首次试水房地产众筹。三水万达华府拿出两套房源进行众筹并拍卖，六折起拍。投资者1000元起投，付款后就参与了众筹拍卖的资格。众筹名额共900个。其中，500个名额可升级为VIP客户，但其资金门槛需达2万元，这部分VIP客户有资格购买到拍卖的房源。众筹人数满额后，开发商就进行众筹房源拍卖。假设这两套房拍卖的价格与众筹资金的差额有50万元，也就是说众筹收益为50万元的话，那么，参与众筹的900名客户可以获得50万元的20%收益即10万元，然后再900人分，每人获益将近111元，收益达11%。其中500名VIP客户可以分到80%的众筹收益，即40万元的总收益。众筹款也全额退回。

紧接着，上林苑也启动了众筹活动。上林苑众筹的方式与三水万达华府略有不同。上林苑仅拿出了一套房源进行众筹拍卖，起拍价为五折。这套房源估价为60万元，那么，起拍价仅30万元。众筹用户5000元可以起投。假设该房源最后以50万元的价格成交，那么，众筹收益就有20万元，竞拍成功者可以获得这套众筹房源；其余人则可以均分这20万元的众筹收益。假设有200人参与众筹，每人收益可达1000元，收益率达20%。

购房者：有收益有保障愿尝试

对于佛山出现的众筹模式，由于门槛非常低，很多人都抱着可以玩玩的态度参与进来。据上林苑透露，目前该项目的众筹活动已经吸引了300多人参与，本周日将拍卖众筹房源。而三水万达广场也表示，众筹人数已经满额，本周六将进行众筹房源拍卖。

记者近日在三水万达华府现场也看到，不少看房者都对众筹产生了浓厚的兴趣。“如果众筹不成功，投资款可以全额退还，风险不大。”市民陈女士说，现在投资的渠道也相当多元化，有余额宝、理财宝等等，房地产众筹无非是另外一种投资的形式。

而对于真正的意向买家来说，这种众筹的房价也具有较强的吸引力，“如果能八折或者九折就买到房，明显低于市场价，还是很有诱惑力的。”龙女士说。

不过也有买家表示了疑虑：如果开发商真的有心让利，为什么不直接把房拿出来拍卖，而要众筹？罗先生认为，开发商是“醉翁之意不在酒”，真正的目的是提高楼盘的人气，起到圈客的作用。

记者调查：地产商圈客营销意图明显

开发商为什么会采取众筹+拍卖销售形式？真的是让利，还是别有所图？记者注意到，两个项目一共仅三套众筹房源，即使以明显低于市场价的价格成交，也对整体楼价影响微乎其微。

开发商做这类拍卖类型的众筹，其意图并非是要低价卖房，而是通过几套房源的让利，提高整个楼盘的人气，精准锁定潜在购房者。对于开发商而言，不到一个月时间，就能蓄客几百人甚至上千人。同时，开发商还要求每一个参与众筹的用户在众筹房源开拍时必须到场，并签字确认，这无疑有助于提高销售现场的人气。

业内人士也认为，佛山的房地产众筹模式圈客意图明显，只是传统的蓄客方式的变革，其最终的目的还是卖楼。

风险提示：

众筹是新概念 法律风险大

参与众筹+拍卖，就真的是一本万利的投资好机会吗？广东宝慧律师事务所主任蔺存宝认为，这其中还是存在一定的法律风险。首先，某一套房的定价是由开发商单方定价的，如果在开发商虚假抬高定价的情况下，有可能会导致众筹房源的成交价格偏低。那么，众筹者就无法分到利润。其次，对于众筹项目提出的保本提法，也需要注意，尤其是当项目接近尾声时，尤其要警惕。蔺存宝指出，开发商通常是组建项目公司进行运营，产品卖完之后，项目公司几乎成了一个空壳公司，这个时候已经找不到人来偿还本金了。

应该说，房地产商采取的这种众筹+拍卖模式，只是使用了众筹、拍卖的概念，其本质还是开发商的销售策略。蔺存宝表示，众筹本身就是一个全新的概念，相关法律和监管还相对空白。在房地产众筹方面，每个环节上都可能存在一定的法律风险，也不排除非法集资的可能性。