绘图：吴文锋

4月中旬，恒大地产宣布实施无理由退房政策，一时被众多消费者津津乐道。然而对于多数楼盘而言，购房者要想退房并不容易。当下，中山火炬区的高先生便遇到了这样的退房难题：2013年6月，高先生在火炬开发区裕龙花园购买了一套商品房，费用总额55万元，其中银行贷款33万元。合同约定如开发商超过90天仍未交房，则消费者可无条件退房。后因开发商未拿到《中山市建设工程竣工验收备案登记证》(以下简称《竣工验收备案登记证》)，逾期90天仍未交房，高先生寻求退房，却被开发商告知须先还清银行贷款，解除房屋抵押状态，才可办理退房。

南方日报记者 李凤祥

购房者开发商违约在先理应无条件退房

去年8月中旬，高先生收到裕龙花园的收楼通知书，告知他当月25日前去收楼。25日，高先生如约前往裕龙花园验房收楼，却发现开发商并未取得《竣工验收备案登记证》。“在购房合同中约定交房标准是要通过‘综合验收’，取得《竣工验收备案登记证》，如今手续不全，万一收楼后出现问题怎么办？”于是，高先生和部分业主当天选择了拒绝收楼。

此后，高先生多次询问开发商何时可以拿到《竣工验收备案登记证》，以便收楼入住。但据高先生介绍，截至今年3月份，裕龙花园仍未拿到《竣工验收备案登记证》，而此时距离合同约定的交房时间2014年9月1日，已经过去了6个多月的时间。6月28日，记者登录中山建设信息网，仍未查到裕龙花园的《竣工验收备案登记证》。中山市住建局表示，当日网站数据已实时更新。

“购房合同中明确约定，如果逾期90天开发商仍未交房，业主有权解除合同，开发商需支付5%的违约金。”高先生说。在高先生提供的购房合同照片中，记者看到如下表述：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，受买人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”于是，高先生向裕龙花园的开发商中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司(下简称中山大龙地产)提出退房要求。

令高先生意想不到的是，开发商表示退房可以，但高先生须先还清银行贷款。由于多次协商未果，高先生决定向法院起诉，寻求法律支持。

开发商房产处于抵押状态业主不还款无法退房

“确实是我们违约在先，而且也同意退房并按合同约定支付5%的违约金，这点我们承认。但是对于贷款买房的情况，如果不还清贷款，的确无法办理退房，我们也有自己的苦衷。”28日下午，面对记者来访，中山大龙地产办公室主任杨磊表示。

据杨磊介绍，由于工期延误以及部分已收楼业主未按规划装修，导致裕龙花园规划验收一直没有通过，也就无法拿到《竣工验收备案登记证》。对于高先生等业主的退房诉求，大龙地产承认自身违约在先，并同意退房。

为何要求业主退房必须还清银行贷款？杨磊解释说，“这主要出于以下两个方面的考虑：一是如果业主不还清贷款，房屋处于抵押状态，就算我们解除房屋买卖合同，也没有办法解除房屋网签合同；另一方面，如果地产商同意退房，且把购房款全额退还业主，而业主不去归还银行贷款怎么办，而此时房屋还属于抵押品，这样的风险我们不得不考虑。”

■律师说法

“还清银行贷款并非退房先决条件”

广东凯行律师事务所律师薛加冰：

针对本案情况，薛加冰表示，还清银行贷款不是退房的先决条件，开发商要求业主先还清贷款才能解除合同没有法律依据。从法律上来说，开发商与业主之间成立的是商品房买卖合同关系，而业主与银行之间成立的是担保贷款合同关系，两者是相互独立的法律关系，并非主从合同的关系。房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应承担违约责任。因此，业主有权按合同约定解除合同并要求开发商承担违约责任。

对于高先生因购房而产生的银行贷款，则应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，如果业主与开发商解除商品房买卖合同，最好让开发商将贷款部分直接退回给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行，直接由业主和银行协商解除担保贷款合同。