伴随着楼市回暖，房价逼近3万元大关，北京改善型产品的门槛也随之越来越高，比如通州出现单价高达8.2万元/平方米的项目，门头沟项目最高单价也突破8万/平方米，海淀东升乡甚至有项目最高单价达到13.2万元/平方米等等。在改善型产品偏郊区化的趋势下，京西南王佐板块有望成为最后的价值洼地。

楼市欲上演“红五热六”

亚豪机构数据显示，北京市纯商品住宅(不含自住房、保障房)成交套数达4647套，而此前1月为纯商品住宅成交最高月份，累计成交5071套。亚豪机构研究总监郭毅对北京商报记者表示，在市场向好的背景下，5月有望创下年内纯商品住宅成交套数新高。

不仅如此，在亚豪机构统计的6月，计划入市的项目中有14个属于高端改善型产品，占据6月计划入市项目的七成。郭毅指出，开发商仍然在等待时机，虽然6月仅20个项目计划入市，但市场仍在不断转暖，后续有望出现供应高峰。

对于改善型产品备受市场青睐的现象，克而瑞北京机构高级分析师杨胜坤指出，这种现象将直接催生“红五热六”，北京楼市将迎来一个小拐点。不过，从购房者的角度来讲，眼下的确是改善置业的窗口期，但现有产品价格不断上涨，改善型产品的升值空间有待考量，因此出手前务必需要寻找更好的价值洼地。

改善型需求成市场主流

正如杨胜坤所言，改善型产品价格日渐水涨船高。但同时，北京最近三年400万-800万元区间的物业成交占比持续上涨，从2013年占比只有9%到2015年截至目前突破了15%，这也在一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

中原地产首席分析师张大伟研究认为，整体来看，过去十年楼市的购房刚需大部分都到了升级置业的时期。

从克而瑞最新成交排行数据可以看出，5月(截止到5月24日)成交金额前20的项目中，有10个项目为高端改善型产品，其中多数项目位于海淀和朝阳区域，另外处于持效期的丰台项目领秀翡翠山表现也较为抢眼。

杨胜坤认为，海淀和朝阳为传统改善型产品的热销区，但由于区域地块日渐稀缺，整体区域市场大有朝“顶豪”及“超豪”发展的趋势，未来在售项目单价或将普遍超过10万元，相反原本处于价值洼地的丰台正在崛起，代替昔日海淀与朝阳的改善型市场地位。

京西南或成改善型产品洼地

业内人士普遍认为，当下门头沟与通州均出现超8万元单价的项目，但无论是投资还是自住，性价比都不如目前丰台南城。相比南城榴乡桥、旧宫板块，京西南丰台王佐板块的价值又更加突出，可以说北京改善型产品仍然存在价值洼地。

据悉，当前继续向张郭庄西南延伸的14号线二期，将连接丰台王佐、云岗地区，为西南区域居民出行带来极大利好。除了交通通达的便利性，未来丰台区将着力于青龙湖国际文化都会周边基础配套设施的建设，并以此带动整个丰台王佐的发展。目前，区域内暂有领秀翡翠山在售，该项目交通便利。项目拥有16万平方米的景观园林面积，绿化指标更是高达1∶1，且为准现房。

克而瑞数据还显示，门头沟2014年纯商品住宅的成交均价达32450元/平方米。而同样坐拥生态涵养区且交通更为便捷的领秀翡翠山售价不到3万元，由此可见，京西南仍将是改善型产品的一大价值洼地。