德佑链家研究部总监 陆骑麟

自从3.30新政出台以来，原本长期萎缩的沪上二手住宅挂牌量转跌为涨，根据德佑链家研究部监控的数据显示，截至6月2日，全市二手住宅挂牌量达到了9.19万套的水平，而在5月末，挂牌量已经突破了9万套大关。去年11月下旬，全市二手住宅挂牌量跌破了9万套，而到了今年3月中旬更是达到了7.5万套的低点，时隔半年后，终于在政策的推动下重返9万套大关。

而在全市二手住宅总体挂牌量出现明显上涨的情况下，各区县的上涨幅度也各有不同，与4月初新政刚出台时相比，嘉定、金山、松江和宝山四区的挂牌量涨幅都在40%以上，是受到影响较为显著的区域。而各中心城区的涨幅，总体来说要逊于外围区县，由于近年来一手房市场重心向外围转移，从而导致营业税“5改2”政策对于次新房更多的一些外围区域影响更大。不过，中心城区中，也有普陀和杨浦二区的涨幅超过了30%。一些热点区域挂牌量的变化，也成为了市场关注的焦点。

松江新城——
新政助推“刚需-置换”良性循环

松江新城是全市二手住宅市场中举足轻重的板块之一，今年1-4月，该板块二手住宅成交量达到2511套，雄踞全市各板块之首，而在一手市场，松江新城板块的成交近年来也较为可观，这也给二手市场注入了潜在的有效房源。据德佑链家三湘四季店经理蒋平介绍，目前松江新城的主力客群分为两类，一类是置换型的客户，他们大多本身就居住在这一板块，为了改善居住条件而置换为相对较大的三房房源，同时也有部分客户将公寓置换为经济型别墅；而另一类则是首次置业的人群，多为9号线沿线工作的外省市人士或新上海人，经济实力相对有限，而这两类人群的置业形成了环环相扣的良性循环。

松江新城的不少主力楼盘，如三湘四季、保利西子湾、龙湖好望山等项目，均为受营业税“5改2”影响较为显著的次新房房源，因而在3.30新政出台后，松江新城地区的挂牌量提升超过五成。特别是置换型购房者的入市速度大幅加快，进而也为首次置业的人群提供了充足的房源，可谓一举两得。而由于交易双方经济实力都较为有限，并且与市中心市场的关联度较小，新政后，松江新城的二手房价格上涨幅度约在5%左右。

新江湾城——
次新房大区新政效应反有限

自2010年以来，新江湾城板块一直是外环内各板块中一手商品住宅成交面积最大的，长期有着较为可观的成交量，因而也成为了全市次新房较为集中的区域。原本该区域的二手市场成交主要集中在华润橡树湾、合生江湾公寓等相对较老的项目，此次新政的出台原以为可以激活区域内近年成交的次新房房源，然而现实情况却与想象大相径庭。

据德佑链家新江湾城一店经理何伟介绍，新政后，新江湾地区二手房的挂牌量提升幅度不足10%。虽然近年来该区域一手房成交兴盛，然而有一大半的房源一手购入后至今没有办理房产证，还有一些延迟到最近一两年才办理，因此并不受营业税年限变化的影响。另一方面，近年来房价涨幅放缓，也使得一些近年购房的房东转售获利空间狭小，因此即便有政策利好，也只能暂时观望。

与房龄较短的次新房房源的沉寂相比，华润橡树湾、合生江湾公寓等区域内相对较老的楼盘反而借助政策东风出现了小幅跳价的情况。例如一套175平方米的华润橡树湾房源，其价格即从新政前的700万元，上调至720万元。

专家观点

德佑链家研究总监陆骑麟表示：全市二手房成交量已经在4、5两月连续位于3.5万套以上的高位水平，而即便在此情况下，全市二手住宅挂牌量依然能够保持上涨，并突破9万套大关。这虽然体现了新政后房东的入市意愿强烈，但同时也存在着隐忧。尽管总体挂牌量仍在增长，但原有性价比较高的一些房源在近两个月大量消耗也是不争的事实，未来购房者将被迫选择一些近月挂牌的、价位较高的房源。而本次新政大量刺激了次新房源的入市，这些房源往往本身一手购入的价格就与目前周边主力二手楼盘的价格相差不多，而它们流入二手市场后，如果市场持续高热，房东为了有利可图，势必会挂出明显高于周边主力二手楼盘的价格，从而带动整个板块价格上升，营业税减免年限的缩短，在客观上加速了这一过程。