起家于香港的恒隆地产，近年内地业务严重依赖上海市场，在二线城市的项目频频受挫。

“内地和香港的零售销售持续复苏，尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲，这些迹象都表明六年的寒冬已过去。”恒隆地产董事长陈启东曾在致股东函里充满自信地豪言。

长江商报记者梳理发现，2018年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入17.64亿元(21.71亿港元)，其中上海占比66.50%，为11.73亿元，沈阳的租金收入为1.82亿元，济南的租金收入为1.41亿元，无锡的租金收入为1.21亿元，天津的租金收入为0.90亿元，大连的租金收入为0.57亿元。

可以看到，仅上海项目(恒隆广场和港汇恒隆广场)，就占到了内地租金总收入近七成。

事实上，恒隆在二线城市的物业最早已开业十余年，但其内地租金收入构成依然严重依赖上海市场。而除了上海主战场，恒隆其余的项目均位于二线城市。

股价方面，截取2011年初至2018年7月30日，前复权后恒隆地产股价却由28.36港元(24.83亿元)下跌至16.04港元(14.05亿元)，总市值也一路由1653.28亿港元(1447.78亿元)，萎缩至706.14亿港元(618.37亿元).6年半跌幅达43.23%，总市值缩水近千亿元。

商业地产往往面临巨额的投资、漫长的开发周期，而恒隆地产的商业项目又具有全部自持的物业属性，未来是否面临资金回笼的压力?

对于公司的财务状况及商业地产项目运营情况，长江商报记者致电致函恒隆地产，对方仅发送公开的2018中期业绩报告，对于其他采访问题截至发稿前没有回复。

内地版图已扩张至9城

1992年，恒隆走出香港开始参与内地房地产市场开发，并且较为专注于商业地产项目，定位高端，入驻商家多为国际知名奢侈品牌。从开业至今，上海恒隆广场与上海港汇广场都属于超级地标的商业综合体。

得益于上海项目的成功，2006年恒隆地产开始布局内地二线城市，2005至2006年两年间拿下多个二线城市黄金地段地块。

恒隆于2018年5月投得位于杭州市的黄金地块，标志公司的版图成功拓展至第九个内地城市，已拥有第11个恒隆广场。恒隆地产官网显示，恒隆地产的足迹现已遍及上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明和武汉，旗下内地项目均以恒隆广场命名。

然而从数据上看，其在二线城市的业绩表现平平，增加商场数量，对公司收入的贡献并不大，恒隆依然处在严重依赖上海两家商场的状态。

从恒隆二线城市的项目选址来看，位置都是相对核心地段。以武汉恒隆广场为例，该项目位于武汉市硚口区京汉大道旁，毗邻武广商圈和中山大道商圈，与武汉广场购物中心步行距离不到200米。该地段是武汉市繁华商业区的黄金地段，有武商摩尔城、汉商、SOGO、新世界K11、太和广场等多个大型城市综合体项目。

沈阳皇城恒隆广场也处于黄金地段，相当于北京朝阳大悦城。但租金收入却由2014年底1.66亿元，下降至2017年的1.55亿元。沈阳市府恒隆广场的租金收入则由2014年的2.83亿元下降至2017年的2.13亿元。而在济南恒隆广场，商铺的空置一度非常严重，甚至可以称之为租户集体撤柜。

“关键还是得看恒隆的运营能力。有些项目地段虽好，但客群人气却比当地商业项目逊色不少。问题应该出在项目的定位和运营上。”同策研究院研究总监宋红卫认为，如何使得项目入乡随俗，顺应政府的规划，并且形成差异化的良性竞争是未来恒隆地产应该集中解决的问题。并且从未来看，目前随着消费升级，更要注重消费者的优质消费体验，打造出自己的特色。

高溢价拿下杭州地块，投资重点二线城市

恒隆地产近期发布2018中期业绩报告，恒隆地产上半年营业收入51.50亿港元(45.09亿元)，同比下降19%，归母净利润46.89亿港元(41.06亿元)，同比上升22.43%。2018年上半年，恒隆地产内地营收21.71亿港元(19.01亿元)，占总收入的42.16%，香港营收29.79亿港元(26.08亿元)，占比57.84%。

值得注意的是，一向在土地市场低调谨慎的恒隆地产在今年五月高溢价拿下杭州地块。

5月28日，恒隆地产以107亿元，成功竞得倾心已久的杭州百井坊地块，折合楼面价5.5万元/平方米。近日，恒隆地产投资者关系董事关泽辉向外透露，百井坊总投资将达190亿人民币，打造成世界级甲级写字楼和高档商场。

据了解，这块地之前属于百井坊新村，2009年开始动迁改造，2016年改造完毕，至今已闲置近两年。4月26日，杭州国土局官方网站上公布了挂牌出让公告，用途为商业商务文物古迹城市道路兼容用地。

该地块吸引了恒隆地产、九龙仓、城投阿里、华润新鸿基、银泰、新世界等众多企业争夺，在经历了336轮、长达7个多小时的激战后，恒隆地产最终以107.3亿元的价格获得这一地块，溢价率118.5%，楼面价55285元/平米。且商业面积占比不得低于45%，所有建筑必须自持。这也是杭州第三宗总价超过百亿的地块。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示，本身恒隆在拿地方面数量不多，所以是有拿地的资金储备的。更为关键的是，对于恒隆来说，此类拿地其实也说明了一点，即恒隆需要对重点二线城市进行新一轮的投资，以巩固内地的商业地产投资商的地位。

“回归二线城市符合企业发展战略，二线城市，尤其是有望晋升一线的城市具备消费群体规模大，消费水平高，消费升级快等众多优势。”宋红卫认为，以杭州来看，作为长三角的中心城市和中国的电子商务中心，以互联网和创新驱动模式带动人才规模、层次、消费水平都有较明显的提高，也将形成巨大的高端商业消费需求。

国泰君安证券认为，杭州项目地价合理，但绝对不算便宜。回顾早前发布的晨报及快讯，基于一般写字楼和零售租金分别为每日人民币5.0元/平方米和每日人民币27.1元/平方米，得出该项目的租金收益率为4.6%。值得注意的是，由于杭州项目的规模比武汉恒隆广场和昆明恒隆广场两个项目要小得多，因此该项目所需的启动周期比其他在建项目要短。

开发周期长，可能进一步增加资金压力

作为一家进入内地已27年的房企，恒隆地产的发展可谓“温吞”，从其项目建设上便可看出。

8月17日，长江商报记者实地走访了解到，武汉恒隆广场虽位于武汉市核心商业区，但它的东面和西面还都是破旧的老式居民楼。另据记者观察，武汉恒隆广场一期写字楼项目由上海建工集团承建，写字楼项目核心筒已于6月实现结构封顶，玻璃外墙现已经安装到20层楼。二期购物中心及地下室也正在施工中，购物中心的地上6层已经能看到主体结构，但还未呈现出设计的“金鱼嘴”造型。

恒隆地产2018年中期财报显示，该项目计划于2020年分期落成，商场已经开始招租。如果项目落成计划时间没有大的变动，那么，历时7到8年的武汉恒隆广场终于可以让市民期待看见那张“金鱼嘴”了。

回顾武汉恒隆广场项目，恒隆地产早在2013年2月7日就以总地价33亿拿到该块项目用地，可一直没有开工建设，直至2014年9月3日才正式启动基础工程项目。

开发周期更长的是昆明恒隆广场，该项目于2011年拿地，2012年开工，但2016年该项目仍在进行地下部分的施工，此前恒隆地产方面计划在2018年实现部分商业开业，但又在2017年年报中称预计在2019年年中开业。也就是说，昆明恒隆广场从拿地到开业需要8年的时间。

宋红卫在接受长江商报记者采访时表示，对于全自持的商业项目来讲，肯定会面临较大的资金压力，近年来商业地产行业利润率呈现下滑的趋势，尤其是恒隆开发周期一般比较长，有可能会进一步增加资金压力。不过恒隆还具备良好稳固性现金收入及财务资源，这对于未来的财务管理能力提出新的挑战。

恒隆地产在2017年年报中表示，这些项目需要数年时间分阶段完成。凭借稳固的经常性收入以及充裕的财务资源，我们能够满足该等项目的资金需求，以及能够把握新的投资机遇。

严跃进则认为，杭州市场商业项目较多，也要警惕出现资金回笼或者说租金面临压力等问题。