北京正东30公里的燕郊一直是环京楼市中最火爆的区域。限购前，区域房价一度飙升到3万多元，个别项目单价直逼4万元。去年“限购令”一出，燕郊楼市交易量持续下滑。日前，北京商报记者赴燕郊实地调查发现，当前燕郊住宅市场低迷，房价已跌回2万元时代，住宅市场原有空间正在被商住项目取代。同时，规避限购政策的售房乱象也开始涌现。

商产楼盘唱主角“这的房子卖完了。”一个人从角落里闪出来，“这个项目好几个月前就不卖了， 看看商产的房子吧，不限购。” 燕郊102国道两侧的“售楼大街”上，北京商报记者在当地一家知名楼盘的售楼处门口徘徊时得到上面的回应。

实际上，在当天之后北京商报记者遇见的每一个销售人员在得知记者是外地人后，几乎都有类似的推荐。

与该售楼处的大门紧锁类似，周边众多售楼处要么仅仅留下几个值班人员，要么干脆关门歇业。

但北京商报记者在现场也同时注意到，一家商住楼盘正在举行项目认购活动，与住宅项目售楼处的门可罗雀相比，该商住楼盘售楼处则显得人头攒动，即便如此，项目现场的销售人员也占据了人气的大半，与客户人数几乎达到2：1。

“严厉的限购政策让住宅项目几乎都选择了蛰伏。”一位熟悉燕郊楼市的业内人士分析，现在政策把外地需求挡在门外，开发商即使推盘也多半会以惨淡收场，燕郊相关部门已经明确表示，未来不再批地建设住宅产品，这一切都让住宅产品奇货可居，而且与北三县其他区域相比，燕郊的住宅库存量的确也不高。“本来存量不多，现在既然卖不上价，干脆不卖了。”

供应低迷令燕郊住宅新房几乎无房可售，已成公认事实。商住公寓类产品则成了不少户口不在本地的购房者不得不选择的对象。几个月来，燕郊楼市商住楼盘正在呈上升势头。

世联行(002285,股吧)此前发布数据显示，今年3-6月，燕郊楼市累计成交728套，环比上升41.3%，其中住宅类产品仅有70套，占成交总量比例不到10%，658套为公寓产品。

兴达二手房销售中心的销售顾问小孙(化名)告诉北京商报记者，除了二手房业务外，他们公司也代理新房业务，推荐给客户商住项目也是不得已，因为像记者这样的外地人不具备购房资格。对于记者询问当地人会不会买商住产品，小孙则笑着说，除了拆迁户投资外，一般不会。现在调控很严格，没有开发商敢“顶风作案”，但商住项目不在限购之列，而且还可以贷款。

另一位地产销售告诉北京商报记者，为了保证企业稳定收益，一些开发商甚至拿出自家“压箱底”的商住产品对外销售。除了卖点儿是点儿的心态外，还可以维持项目整体热度，保持影响力。目前当地商住产品价格在1.5万元/平方米左右，而住宅价格普遍在2万元上下。

住宅楼盘 算盘暗打

限购令下，燕郊住宅项目整体陷入缄默。计划推盘的只有水榭花城 、华城公寓、天洋城三个住宅项目，其他项目基本无盘可售。

一位销售人员介绍，他所在的企业是水榭花城的代理公司，项目高层售价在2.1万元/平方米，洋房产品则在2.4万元/平方米左右。

“要知道在限购前，燕郊住宅单价普遍达到3万元，个别项目已经逼近4万元，现在正是抄底的好时候。去年3月，廊坊市发布了限购政策，燕郊楼市开始进入价格回调与市场萧条期。一些商品房单价已跌破2万元，知名大盘单价也仅为2万元出头。”该销售人员补充说。

以首尔甜城为例，单价从3.6万元/平方米跌至2.3万元/平方米。福城上上城五期成交价由最高时2.8万元/平方米跌至1.6万元/平方米。

北京商报记者提出能不能到新盘现场看看，该销售人员小声告诉记者，水榭花城这两天暂时看不了房，主要原因是最近风声紧，“上面”有人检查。开发商暂不接待没有资格的外地人，如果客户有意向，等过了这一阵子风声后再来看看。

另一个在售住宅项目天洋城则是燕郊区域内的知名大盘，楼盘价位与水榭相差不大。目前该项目正处于排卡阶段，购房人需提供20万-40万元的资金证明，即可参加购房排卡，但何时对外销售仍没有具体信息。此外，华城公寓是三河市限价商品住宅。据介绍，该项目是当地政府吸引技术人才的住宅项目，因此可以对外地户口人员销售，而且单价仅为1.5万元。但户型仅为34、53、60三种，而且均为开间产品。这与燕郊主流需求的两居、三居产品相比，缺乏优势。

至于能否卖给外地人，该销售人员表示，非常时期，外地人在燕郊购房门槛比以前高多了，想通过“假社保”之类的方式现在想都不用想。

“办法还有，客户还可以采取一次性付款或者分期付款的方式购买住宅，只签合同，等到客户几年后达到三年社保或补清个税后，才能到房管部门网签。关于个税证明，开发商可协助介绍“渠道”，费用在万元左右。一般开发商给外地客户提供的分期付款年限大多为三年，第一年付总房款五成，第二年三成，第三年两成。

二手房升温

本地需求渐活跃“跟新房相比，燕郊二手房市场交易近来显得更为活跃。”燕郊一家二手房中介销售王艳(化名)特地向北京商报记者出示了一张8月中旬她在三河市房管局排队过户时拍摄的照片，照片里，办理二手房业务的队伍排出数十米之外。

她告诉北京商报记者，她在门店接待的客户明显增多，尤其是本地人，开始在二手房市场出手了。今天来看房的客户接近10组，这在前两个月是不可能的。她不敢肯定市场开始有回暖迹象，但她有个感觉，就是一些之前观望的人开始跃跃欲试了。

本地人对燕郊现在的房价似乎开始接受了。一位拥有燕郊当地户口的王女士告诉北京商报记者，她是三河市人，在北京工作，一直想在家乡买一套住房，但之前燕郊房价涨得离谱，让她完全失却了信心，现在的价格回调让她看到了希望。

供应方面，随着市场的回暖，一些先期在燕郊置业的客户也在择机出货。燕京航城一套面积152平方米的四居室挂出报价330万元，单价只有2.1万元/平方米。另一套夏威夷蓝湾86平方米的两居产品的报价则为165万元，单价则在1.9万元/平方米。这些项目在楼市高点时，售价已过3万元，整体上价格普遍跌去1/3。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析， 限购政策经过一段时间的市场消化，加上未来调控政策没有再度升级，北三县楼市价格有筑底趋势，购房人入市有所增多，让楼市成交开始有回升趋势。但需要注意的是，调控仍持续，环京楼市竞争日趋激烈，缺少产业配套支撑的北三县以往的优势正在下降。北京商报记者 董家声