新房分流需求 二手房成交量难以再翘尾 房山、亦庄、西城11月成交均价跌幅靠前

2018年二手房均价预计下降4%

数据来源：贝壳研究院，仅供参考以往北京二手房市场经常会在年底出现成交上升的翘尾行情。但今年年底，北京大多数区域的二手房价格都出现了明显回调，翘尾行情恐怕难以再现。

北京青年报记者近日在西城区关注度最高的德胜门附近走访发现，原本报价740万元的一居室最终660万元成交，上半年还14万元/平方米左右的均价，已经滑落至13万元/平方米，个别不满五年的房源成交价甚至跌到了12万元/平方米。不仅是高价的学区房，一些刚需和改善楼盘的成交均价同样出现了明显下滑，贝壳研究院数据显示，刚刚结束的11月份里，西城区域房价环比下跌幅度达到了5.5%,东城、海淀、亦庄的环比降幅也达到3.5%、3.6%和4.6%，而房山区域降价幅度最大，达到8.2%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场供需继续走低，又逢年底限竞房集中入市，形成新房供应潮，预计年末二手房市场成交量反弹力度有限。

早卖一年 差了120万元

“我是去年12月31日卖掉了望京的房子，就是为了给女儿换到东城的学区。当时全款卖了850万元，拿了钱就换了一套东城区小三居室，协商了十个月周期，不久前刚刚完成了过户。就在我折腾搬家的时候，熟悉的中介悄悄告诉我，幸亏卖得早，放在现在可能也就730万元。”

在一家央企做管理工作的胡先生向北青报记者介绍，他在望京的房子是2012年买的，是一套7层的三居室，去年刚满了5年，但并不是名下唯一一套房子，当时卖了850万元。而他从中介经纪人口中得知，上个月刚刚成交了一套19层的同户型，而且还是满五年唯一的房子，没有多余的税费，成交价为768万元。要是他的房子放在现在卖，估计也就730万元。

这个消息让胡先生感到既庆幸又紧张，庆幸的是高点完成交易，紧张的是一年跌了14%，让胡先生对未来走势充满疑惑。

胡先生的例子并非特例，降价、议价已经成为了当前二手房市场的常态。

张女士从10月起就挂牌了自己的二手房，这是一套位于海淀区志强北园的北向两居室，房本面积58平方米，临近地铁积水潭站，挂牌价480万元，但在挂了两个月后，始终没有特别感兴趣的购房人，于是张女士不得不再次降价调整为460万元，单价不足8万元。但即便如此，中介经纪人仍向她建议，因为房子没有南向屋，如果想尽快成交最好定在450万以内，出手的可能性更大。

各个区域二手房价格下降的案例，显然预示着二手房市场的低温走势。贝壳研究院Real Data数据显示，11月北京二手房市场实时成交量于10月低位微幅回升，环比增加3.5%。但成交均价明显下滑，均价连续三个月下跌至59381元/平方米，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。

两点原因造成二手房价格走低

随着房价的逐月下跌，二手房市场的预期持续松动，购房人观望情绪蔓延，中介经纪公司的带看量也依旧保持下降态势。贝壳数据显示，链家带看量环比减少2.7%，业主对成交价格作出更大的让步，议价空间增至5.2%。

与此同时，买卖双方的入市积极性也进一步下降，新增房源和客源量分别环比下降13.7%和2.6%，购房者观望情绪进一步蔓延，已入市业主心理预期继续松动。

贝壳研究院的数据显示，11月新增带看客源量环比继续下滑，这已经是自今年5月后连续下滑的第6个月，尤其是重点监控的核心500个楼盘，7天带看比例依旧处年内低位。

许小乐透露，正是在这样的低迷需求影响下，调价中涨价房源占比仅保持在10%的低位上。业主报价从7月份开始就出现了陆续下滑的态势，11月二手房报价比10月份环比下跌1.4%，跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%，处在2017年以来的高位上。

对此，许小乐表示，均价的走低一方面是市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致。在贝壳研究院的数据中，有统计的13个区中有12区均价环比下跌;另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致成交套均面积环比持续扩大。11月套均面积扩大至82.7平方米，是2017年下半年以来最大值，均价在一定程度上被结构性拉低。对此，许小乐认为，当前北京二手房均价跌幅扩大，均价绝对水平已低于去年同期。

预计全年二手房降幅4% 成交超15万套

价格陆续下跌，会换来成交量的上升吗?目前从数据看来，买涨不买跌的态势依旧，即便二手房价格出现了明显下跌，但对成交量的拉升并不明显。Real Data数据显示，2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升，再次站上月均1万套水平，但市场成交节奏继续放缓。

成交的小幅回升使得可售库存小幅下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。数据显示，链家11月带看成交比由84天下降至77天，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长了6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。

对此，许小乐预计，当前市场供需继续走低，又逢新房集中供应潮，预计年末市场反弹力度有限。统计数据显示，新增房源降幅明显扩大。线上数据亦显示购房者入市积极性不强，掌上APP独立访客数UV及页面浏览量PV保持在2018年3月以来低位。新房方面，年末新房集中入市，11月入市限竞房及共有产权房逾6500套，在一定程度上分流二手房需求。因此，预计年末市场翘尾幅度不大。许小乐预计，根据贝壳研究院的数据分析，今年全年二手房成交量将保持在15万-15.5万套左右，全年均价同比将下跌4%左右。(记者 李桁)

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