2106亿地产债到期 房企密集“借新还旧”

近来，房企迎来密集发债期，万科、世茂、华侨城、朗诗、金科、深业等房地产公司纷纷进行债券融资。其中，包括世茂建设的10亿2019年度一期债券、金科股份(000656,股吧)(6.880, 0.06, 0.88%)的50亿第三期公司债券、深业集团拟发行的10亿超短期融资券在内的多家公司融资均是用于偿债业务。

房企借新还旧并非稀奇，只不过如此密集的融资偿债，或许能反映出房地产公司在国内地产融资收紧外加偿债高峰来临双重遏制下的偿债紧迫感。

今年4月，在政治局重申“房住不炒”定位的大背景下，房地产融资规范政策随之密集出台。5月以来，监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范，抑制违规融资的行为。

房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。今年8月，房地产信托募资规模骤降至402.68亿元，环比下滑37.83%。房地产融资收紧程度可见一斑。

与此同时，今年下半年适逢房企偿债高峰期。华泰证券(601688,股吧)(19.300, -0.37, -1.88%)研报统计，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月单月到期金额较大，是偿债高峰月。美元债方面，压力同样不小。

根据Wind数据，境内房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，房企偿债压力陡增。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，债务压力仍将持续。

在偿债压力增加、融资渠道缩紧的双重压力下，如何快速回笼资金、获得更低成本的债务融资将是目前内地房企面临的重要问题。由此，房地产融资行为的规范也或将导致房企融资情况分化加剧。

据公开信息，当前市场上32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。其中，国企与民企融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。

此外，房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，市值在1000亿元以上的7家房企中，今年上半年的平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企中，今年上半年的平均融资成本率为6.91%，两者相差1.49个百分点。

以几天前中梁控股发行的3亿美元优先票据为例，其票面年利率高达11.5%。而此前龙湖发行的8.5亿美元债，年利率仅为3.95%，更有甚者，招商蛇口(001979,股吧)(19.570, -0.33, -1.66%)曾发行的一笔150亿债券融资，利率只有0.1%。房企融资成本分化显著。

同时，前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企在政策持续收紧的局面下将面临更大压力，而现金流充沛、资产负债结构合理的房企或将迎来机遇。

对此，阳光城(000671,股吧)(5.980, -0.16, -2.61%)执行副总裁吴建斌曾表示，“房地产投资长期看大势，短期看政策。当前融资形势十分严峻，每家企业都难，政府要把房地产业里的多余水分挤出去。房地产度过危机最核心的解决办法是资金池的活水要多。”吴建斌此言，直接道出了目前房企融资的严峻形势和现金流的重要性。

“地产寒冬”来临，诸多房企不寒而栗。面对资金压力，7月以来就已经有粤泰股份(600393,股吧)(2.680, -0.06, -2.19%)、新城控股(601155,股吧)(25.840, -0.38, -1.45%)、泰禾等多家房企发布公告，通过出售在手项目变现以缓解资金压力。业内人士表示，未来，房地产资金面收紧的状态仍将持续，多路径开拓融资渠道、加速资金回笼、降低负债优化资产结构或是房地产企业接下来正确的“过冬”之法。

值得一提的是，2019年7月12日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号)，对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。东方证券(10.500, -0.24, -2.23%)分析师认为，这意味着，房企发行外债将只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债，而补充流动性、资本性支出、偿还内债等其他资金用途被全面限制。

2019年5月份以来，发改委已放缓房企海外发债，严格限制后，未来房企美元债将处于“存量滚续”，难有新增。