“年前租房，最高可享0元押金。”“现在签约服务费打五折。”“春节前签约可免一个月租金。”2020年开年，长租公寓市场开启花式促销，自如、蛋壳、青客几家头部企业都下场推销。《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》的发布，给蒙眼狂奔的长租公寓套上制度的笼子。不过，记者调查发现，续约还收服务费、分期贷款立减服务费，长租公寓市场离规范化发展仍任重道远。

年前租房服务费五折

“虽然户型差了点，但优惠是真的。”提起近期的租赁淡季，租客小颖有点感触。2019年11月，小颖和室友在自如租了套方庄的两居室，不仅一分钱折扣没有，还给管家说了许多好话才“抢”到房子。昨天，小颖陪同事找房，同区域的两居室，一句话没说，就被告知服务费可打五折。

在租赁市场，每年年底到次年春节都是传统淡季，找房的租客相对较少，房源的出租效率也会下降。为减少房屋空置期，记者发现，借着新年之名，自如推出了“年前租房免费住”的限时优惠活动。以角门7号院一套月租金6690元的两居室为例，根据管家介绍，只要在节前签约，6690元的服务费可减至3345元。此外，如果自如信用分达到160分，还可直接免去金额相当于一个月租金的押金。

长租公寓开启花式促销

借着新年之名主动促销的，还有蛋壳公寓和青客公寓。

“新年大赏，送亿元补贴。”蛋壳公寓的官方网站上，名为“首月0元住”的活动被置于首页滚动推广。按照客服人员的介绍，在春节前，只要租客签约任意一套标有“首月0”的房源，就可享受减免第一个月租金的优惠。

以大望路SOHO现代城一间17平方米次卧为例，选择参与“首月0元住”的活动，就可减免4130元的一个月租金，“一直到1月24日前，只要您签约，立即可减免。”

青客公寓则将促销活动命名为“30天免费住”。在2020年1月期间，可根据租客的付款方式，最高减免30天的租金。此外，针对一些位处远郊区的单间，青客还推出限时特惠活动。房山杏花东里小区的一间卧室，标注原价1699元/月，特价660元/月。

使用分期贷服务费可打折

2019年12月25日，住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，为长租公寓市场的发展套上制度的笼子。《意见》明确提出两个不许：一是住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金;二是住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。然而，记者在调查中发现，明令禁止的“两不许”仍然存在。

自如上一套月租金为6660元的两居室，正进行服务费五折的促销。记者以租客身份咨询如何续约时，客服人员明确告知，续约还得再交一次服务费，至于能不能有五折优惠，要看当时的活动。“自如续约都得再交一次服务费，也就是佣金，老租客通常能打个折。”2019年末刚同自如续约的一名租客介绍。

记者同时发现，在付款方式中，对于申请分期的租客，自如主动将服务费下调到5115元/年，而月付、季付、半年付的服务费标准分别是6713元/年、6394元/年、6074元/年，仅年付租客可以拿到同样的5115元/年的标准。

而蛋壳公寓上那套“首月0元住”的SOHO现代城次卧，租客只有进入付款方式说明中仔细阅读才会发现，这是一项分期月付付款计划。换句话说，减免1个月租金的前提是，租客选择办理租金分期贷款，蛋壳公寓方面将免去分期利息和手续费。但是，在房源介绍页面，记者看不到任何一句“参与此活动需要申请租金贷”的提示。“明确告知租客在使用分期贷款时服务费可打折，有诱导承租人使用住房租金消费贷款的嫌疑。”首都经济贸易大学教授赵秀池表示。

实际上，长租公寓对于租金贷的倚重，在青客公寓赴美上市的招股文件中已显露无遗。招股文件披露，截至2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构合作，通过给予折扣的方式鼓励租户使用“租金贷”，其出租房源中高达65.2%的比例，是通过贷款方式支付的租金。这个数字，离监管部门给出的“住房租金贷款金额占比不得超过30%”的上限，差距很大。

“金融化导致的资金池，已成为长租公寓市场的最大风险。”在北京中原地产首席分析师张大伟看来，长租公寓市场要想走入良性发展之路，去金融化是必须解决的问题。