2019年房价回望：年末隐现“翘尾” 后续增长仍乏力

张敏

经历了“小阳春”、融资紧缩、降价促销、年末回温的2019年，房价经过小幅震荡后，正以一波“翘尾”收官。

2020年1月16日，国家统计局发布2019年12月70个大中城市房价走势数据。当月，50个城市的新建商品住宅价格环比上涨，4个城市持平，16个城市下跌。在连续6个月下降后，房价上涨的城市数量首次提升。

其中，4个一线城市新房价格环比涨幅收窄，二、三线城市新房价格环比涨幅均有所扩大。总体来看，70城房价出现年末“翘尾”的态势。

2019年，全国房价涨幅出现“前高后低”的局面。在去年3月至5月的楼市“小阳春”期间，一批热点城市房价明显上涨，并使得70城房价涨幅扩大。一批收紧融资渠道的政策陆续出台后，部分房企在下半年降价销售，70城房价涨幅也不断收窄，并最终趋于平稳。

考虑到四季度通常是房企冲刺业绩的时段，年末的这波房价“翘尾”，被普遍认为是市场升温所促成。但随着春节假期的临近，以及楼市调控的持续，涨势很有可能就此打断。多数受访者认为，在部分城市，未来的房价下行压力仍然不小。

市场呈“U型”走势

2019年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比11月回落0.4个百分点。其中，北京和深圳分别上涨0.4%和0.7%，上海持平，广州下降0.3%。

同期，31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.3%和0.6%，涨幅均扩大0.1个百分点。

平均来看，2019年12月，70个大中城市的新房价格环比上涨0.35%，涨幅在连续六个月下滑后，首次出现回升。二手房价格平均环比上涨0.15%，涨幅连续两个月扩大。

这种局面的出现，与年末楼市的升温密不可分。出于冲击年度销售业绩的考虑，房企通常会在四季度加大销售力度，这也容易对房价形成支撑。根据国家统计局的数据，从2007年到2018年的12年间，每年的月度交易高点均出现在12月。机构数据显示，2019年12月，热点城市的交易规模普遍偏高。

另外，政策利好的作用也较为明显。比如，受“豪宅税”政策调整的影响，去年12月深圳的二手房价格涨幅为1.0%，连续两个月在二手房价格涨幅榜上位居前三。

2019年，全国房地产市场出现“U型”波动。3月至5月，“小阳春”再现，部分城市因房价增长过快，被监管层重点关注。从5月开始，各项调控政策陆续出台，楼市终于有所降温。下半年，由于楼市调控造成资金紧张，部分房企启动降价促销，市场再度回暖。

这期间，房价一直处在正增长区间，但增幅波动明显。2019年70城新房价格涨幅的高点出现在“小阳春”期间的5月，随后一路下行，到11月跌至谷底后开始回升。二手房价格的总体变化趋势与之类似，但高峰与低谷均比新房提前一个月出现。

2019年全年的房价仍有上涨。去年12月，70城新房价格平均同比上涨6.8%，一、二、三线城市的涨幅分别为3.8%、7.3%和6.7%。

在70个大中城市中，去年仅有岳阳、泸州两城出现房价下降，其余68个城市均上涨。其中，呼和浩特、大理、西安分别以15.9%、15.4%、14.2%的涨幅位居前三。

基本面不支持楼市反转

对于去年年末的房价升温，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为是“季节性变化”。许小乐向21世纪经济报道表示，去年12月，贝壳研究院监控的重点城市中，涨价业主的占比环比提升了2个百分点。但这种市场和情绪表现和往年类似。

他表示，总体来看，当前房地产政策和市场的基本面都没有改变。

政策层面，2019年12月召开的中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。

此后，住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

多数机构分析认为，虽然地方政府有着松绑楼市调控的需求，且人才、户籍等新政还将陆续出台，但在中央层面，出于降低杠杆的考虑，楼市政策的总基调仍将处于“稳中偏紧”的状态。

市场层面，许小乐指出，从近半年来看，房地产市场依旧处在下降通道中，大趋势看依旧是越来越多的城市下跌。去年12月的这种回暖是暂时的，未来部分城市房价下跌的压力依旧不小。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示，在房地产交易规模有望连续四年(2016年至2019年)刷新历史纪录后，今年开始，市场很可能进入一个较长的下行周期。其间，市场的量、价表现都不会太好。

被视为市场先行指标的二手房价格，已经出现类似的变化。去年12月，有26个城市的二手房价格出现环比下滑。自去年6月以来，二手房价格下滑的城市数量连续7个月超过20个。

“楼市拐点已经出现。”中原地产如此解读上述现象，市场走势逐渐从之前的高位开始回落，房价也在经历高位盘整。其中，前期房价涨幅较大的二三线城市，未来可能降温明显。

统计局发布的另一组数据也显示，去年12月，二线城市新房和二手房销售价格同比涨幅均连续8个月回落，三线城市同比涨幅均连续9个月相同或回落。