2019年西安房地产市场可谓是跌宕起伏，几家欢喜几家愁。有置业者这样总结，“2019，摇号5到6次，没有一次摇中，年底让我去买个彩票中大奖!”

那么，2019年房地产市场到底如何?近日从克而瑞发布的2019西安房地产市场研究报告中可以看出，2019年土地市场“供大于求”供应约3200万㎡，商品住宅市场整体“供不应求”，供应约11.54万套房源。

全年中签率大幅提升

去化率不如人意

从大的经济走势上看，2019年西安房地产市场处于“量低速快”的发展阶段。房地产作为经济发展的支柱产业，1-11月，固定资产投资同比下降0.1%，上半年投资增速在15%左右，6月开始累积增速出现下降，呈现负增长。

据克而瑞相关数据显示，2019年中国房地产企业项目销售top100排行榜中，西安有8个项目成为全国百强，总成交面积位列全国第三，但相比2018年仍然是下降了1个名次，究其原因，2019年下半年由于严苛的6·20政策的出台，使得市场迅速理性，成交面减少也属正常。

纵观全年的供应量，上半年明显要低于下半年，其中从上半年的取证楼盘来看，商品住宅仅为477.33万平方。到了下半年，大量房源入市，全年才达到了预期。克而瑞数据显示，2019年西安市主城区供应量1151.71万㎡，同比下降9.5%，西咸区域供应量约532万㎡。

据不完全统计，西安市2019年入市房源11.54万套，西咸新区约2.49万套。从开盘数据中可以看出，全年约407次开盘，10.8万套房源进行线上登记，约21.4万组家庭参与摇号(不排除同一家庭多次登记)。

从中签率和去化率上看，两极分化现象严重，购房者扎堆登记，导致部分楼盘登记人数较多，如华润置地曲江九里、万科翡翠国际等，平均最低中签率达到了5.8%。

美城机构市场研究中心总监沈玮表示，2019年去化率最高点是在5月份，整体去化率在87%，到了11月份去化率就已经降到了50%，而在摇号中签率上，上半年差不多30人选一套房，到了下半年摇号楼盘中就是1.5个人选一套房，中签率提升的幅度很大，这也说明了市场在逐渐回稳。

全年住宅成交均价14338元/㎡

高新以17678元/㎡领跑全市

据统计，西安房价从2016年到2019年11月连续上涨45个月，并且在2019年上半年，西安多次位列全国70个大中城市房价涨幅前列。

从克而瑞发布的数据中可以看到，2019年上半年在市场回暖的带动下，价格达到了顶峰，年涨幅收缩到15%以内，全年成交均价14338元/㎡，比2018年成交均价13000元/㎡，涨了近1338元/㎡。其中高新以17678元/㎡领跑全市。

关于房价，西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，西安房价涨势不变，但涨幅收窄，在合理区间，仍有后劲。这与城市定位、城市基础配套、城市GDP、人口基数等息息相关，而这些都处在上升通道。

沈玮表示，2019年公示的价格中同一区域的楼盘价格有的几乎一模一样，但是产品类型却不一样，估计未来会有楼盘通过折扣手段来促销销售。

值得关注的是，从去年开始，西安涌现出了很多大平层和洋房。从阳光售房网发布的数据中可以看到，去年面积区间120-140㎡的成交量最大，其次是100-120㎡和140-180㎡面积段的户型。在房价选择方面，总房价120-150万占成交量的大多数，其次是总房价150-180万的成交量。由此可见，目前西安市场改善群体不在少数，并且改善购房门槛也在明显增加。

朱郁分析，目前西安市场逐渐进入改善时代和精装时代，意味着需要好产品、好房子，告别3.0的产品时代，进入品质人居的新周期。

楼面地价走高

催生高端改善型产品持续增多

俗话说,土地是房地产市场的晴雨表,在市场规律下,未来的市场走势能通过当年的土地市场有所预测。据克而瑞机构发布的数据显示，去年土地市场全年供应规模约3200万㎡，成交规模出现10%以上降幅，但依然接近2700万㎡水准。

土地热点区域集中在西咸新区(1050.4万㎡)、浐灞(486.6万㎡)、高新(391.1万 )和城北(363.1万 ),就此，朱郁认为,土地供应源头能够看出市场发展的走向和重心，特别是供地区域在规划层面更能说明市场潜在的活力，这些区域既是西安2018-2021年重点供地区域，也是城市重点发展区域。

从平均亩单价和楼面地价可以看出,住宅用地的平均亩单价为612万,比2018年上涨78%，而平均楼面地价为3694元/㎡，比2018年上涨88%。从房企拿地热情看,本土房企在2019年的土地市场上也有所贡献。“西安阳光售房网”联合“西安地产视线”发布了2019年大西安拿地量及销售业绩TOP10中显示,2019年大西安房企拿地量集中度较高，排行榜前10位房企拿地面积之和占比大西安全年开发用地总量的41%。前三甲分别为中国恒大集团1228亩，绿地控股948亩，华侨城集团947亩，其余七家均在200-600亩之间。

从区域看,2019年的土地成交分化明显。成交排名第一的西咸新区中，空港新城以1925亩出让面积远超西咸新区其他区域，主要有中梁、绿地、金地集团先后入住空港新城，而万科、新城控股、绿地集团摘地秦汉新城,由此可见,西咸新区土地板块成交从2018年沣东沣西开始向空港、秦汉等板块移动，开发商也陆续完成西咸新区的布局。

另外,高新区也将是2020年改善型产品的集中地。数据显示,高新区溢价率地块占比最多,其中最值得关注的是高新软件新城和中央创新区。

沈玮认为，高楼面价，低容积率及拆迁成本下，开发商为实现溢价需求，催生商品房产品持续改善化，大平层等高端产品将成为主流选择。 华商报记者 党兰 张毅

(华商报)