去年全国首例集体建设用地建设共有产权房之后，北京推进集体土地入市的步伐进一步加快。近期北京将有三宗集体建设用地推向市场，用来建设租赁房、限价性商品房和共有产权房等，涉及总投资超过180亿元。

6月2日，北京市向包括民营企业在内的广大市场主体公开推介100个重点项目，积极支持民间投资进入“两新一重”等重点领域。北京市发改委相关负责人透露，此次项目总投资1143.65亿元，计划引入民间资本576.31亿元。

将建限价房和共产房

值得关注的是，在涉及城市更新及住房保障的18个项目中有三个是利用集体建设用地来建设，分别是：

大兴区黄村镇狼垡地区集体产业用地1号地(DX00-1002-003地块)项目，将主要建设共有产权房，用地面积10.61万平方米，建设规模26.53万平方米，项目总投资70亿元，拟引入民间资本投资额70亿元。

集体经营性建设用地入市项目：建设限价性商品房与商业开发用地面积27.64公顷，建筑面积55.28万平方米。项目总投资100亿元，拟引入民间资本投资额100亿元。

集体租赁性住房项目：建设集体租赁性住房，占地面积11.67公顷，建筑面积14.4万平方米。项目总投资14.4亿元，拟引入民间资本投资额14.4亿元。

这三个项目涉及投资总额高达184亿元，而且均是拟引入民间资本来全盘投资，但后面两个项目尚未透露具体的所在位置。

与过往商品房要建设在国有土地上不同，如果这三个项目最终都能顺利成交，将意味着北京在房地产供地新渠道上的创新进一步推进，且能够获得市场主要参与方的认可。

作为全国利用集体建设用地建租赁房18个试点城市之一，北京近几年一直推进集体土地建设租赁房工作，并计划在2017年至2021年供应租赁住房50万套，主要在集体土地上建设。

在集体土地上建房，与之前政府封禁的小产权房有何区别?北京相关部门曾屡次强调，利用集体土地建设租赁住房，只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

正因如此，当北京2018年首次推出三宗集体建设用地来建设可对外销售的共有产权房，并在2019年9月成功出让其中一宗时，这一举动才会被外界称之为“重大创新内容”，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

按照北京的规定，共有产权房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

由此可见，共有产权房一方面具有政策性特点，另一方面也具有商品房属性，即产权可交易。

对于该地块出让的意义，北京市规自委表示，该项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。

“这一地块成功出让可以说是集体土地使用的一大变化，意义非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

张大伟表示，虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房，但因为收益回报时间长，投入成本高，一些城市推进力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点，对集体而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集体组织的参与意愿。

去年9月成功出让的这宗集体建设用地也是来自于大兴区，具体位置为瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016集体建设用地地块，该地块的最终竞得人为北京上瑞置业有限公司，成交价格为151283万元。

按照规划，该宗地内将建设共有产权住房，对外销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。地块规划建筑面积108059平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。

依据公开资料，北京上瑞置业有限公司为香港上市公司正商实业(00185.HK)的全资附属公司，而正商实业(00185.HK)的控股股东实为河南正商集团。

正商集团1995年创立于河南省郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块。过去两年，河南正商集团已经在北京有拿地行为，但购得地块均为国有建设用地。

至于为何要在集体土地上建政策性商品房这一领域成为全国首个吃螃蟹者，上瑞置业和正商集团并未对外做更多解释。

哪家民企能接盘?

集体建设用地进入政策性房地产市场，虽然创新意义较大，但仍有一些潜在的疑点和待解的问题，这也令社会资金存在观望情绪，相关地块入市过程一波三折。

比如，与建在国有建设用地上的共有产权房相比，这一类型的共有产权房如何确定购房者的产权比例，购房者能否使用房贷?这些问题需要后续更多的配套政策来予以明确。

而在斥资15亿元将这宗集体建设用地收入囊中后，北京上瑞置业以及其母公司正商实业(00185.HK)至今并未披露该地块的下一步开发进展。

此外，出于多种原因，除上瑞置业成功竟得一宗地块外，北京市大兴区瀛海镇同期挂牌出让的另外两宗集体建设用地至今仍无成交信息。按照规划，另外两宗地块也是全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米(含全装修费用)。

去年推出的大兴区瀛海镇三宗地块位置相邻，楼面价格也几乎相同，命运却有所迥异。那今年推出的这三宗会是什么前景?

与瀛海镇地块相比，此次推出的三宗集体建设用地占地面积更大，涉及金额也抬高了许多。除去一宗用来建设租赁住房，另外两宗合计规划建筑面积达81万平方米(55.28万平方米+26.53万平方米)，涉及的投资总额多达170亿元，且全部倾向于民间资本来投资，这将极大考验有意向参与民企的资金实力。

这些集体土地入市后会对市场产生什么影响?如果按照一套房100平方米计算，上述两宗集体建设用地有望为市场提供8000套新建政策性商品房。

据中原地产研究中心数据显示：北京2020年5月新建住宅网签4172套，这已是最近10个月来的最高数据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对第一财经记者表示，集体建设土地建共有产权房是否会形成较大规模，要看试点的推进情况，是否会很快影响房地产交易市场，还有待观察。