3月12日，上投摩根富时发达市场REITs指数型基金(QDII)进入公开募集期，若该基金募集成立将成为国内市场上第6只房地产QDII基金。从以往房地产QDII基金业绩来看， 受美联储2018年继续加息预期、缩表政策启动以及减税法案通过的影响，整个美国房地产业持续受到冲击，年内房地产QDII基金业绩全线飘绿，不过美国宏观经济基本面稳中向好，后市投资价值可期。

产品业绩近墨

今年以来，可统计收益率的房地产QDII基金业绩全线失利，目前收益率均处于亏损状态，将时间维度进行拉长，房地产QDII基金的收益率表现也没能令投资者满意。

同花顺(300033,股吧)iFinD数据显示，截至3月9日，广发美国房地产指数(QDII)人民币年内收益亏损12.02%，垫底QDII基金排行榜，诺安全球收益不动产(QDII)、南方道琼斯美国精选REIT指数、鹏华美国房地产(QDII)年内亏损幅度均超10%，分别为11.61%、11.16%、10.94%，嘉实全球房地产今年以来业绩亏损幅度为6.27%。

将时间轴拉至三年期，可统计近三年产品业绩的房地产QDII基金均跑输同期行业平均水平。截至3月9日，鹏华美国房地产近三年收益率为5.08%，而同期QDII基金平均收益基准为20.6%，此外，广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产收益率分别为3.78%、6.89%、0.93%，低于QDII基金平均收益率近17个百分点、14个百分点、20个百分点。

对于年内房地产QDII全部亏损的原因，盈码基金研究院杨晓晴表示，美元的持续加息缩紧了流动性，导致国债收益率上行，挤压资产泡沫;叠加特朗普的政治风险，美房指数作为高息、风险资产相应受到冲击。另一方面，美元的贬值也影响了基金的汇兑收益。

基金份额悉数净赎回

房地产QDII基金业绩表现不尽如人意，遭遇投资者用脚投票。根据同花顺iFinD数据，去年鹏华美国房地产基金份额减少1548.78万份，广发美国房地产基金和诺安全球收益不动产的基金份额分别减少4821.5万份、6088.24万份，截至去年底，上述3只基金规模分别仅剩1.04亿元、1.09亿元、1.28亿元。

嘉实全球房地产在遭遇资金赎回后沦为迷你产品，截至去年底，规模仅有3562.25万元，南方道琼斯美国精选REIT指数规模也仅剩下5957万元。

3月9日，国泰美国房地产开发股票基金发布清盘公告，因超60个工作日基金规模低于5000万元清盘红线被迫清盘，北京商报记者查阅该基金去年四季报发现，去年底基金规模仅剩1014.66万元。

投资价值有望攀升

不过在业内人士看来，美国经济持续复苏，通胀上行，以减税及加息为核心的政策将在短期内对美国以及世界经济产生较大影响。随着全球经济增长动能有望进一步释放，将对REITs产生足够的正面影响。

杨晓晴坦言，美国加息空间的收缩会阻碍国债收益率的进一步上行，市场会重新青睐高息资产;另一方面，全球经济正在复苏好转、就业机会不断增加，房地产租金有望进一步提升。

“其实在整个加息周期中，虽然房地产业在前期有所波动，整体的表现还是较稳健的，一些周期较长的子行业对利率并不敏感，在美国宏观经济表现较好的背景下，房地产长期还是有健康的需求，目前房地产企业的基本面情况很稳健，所以长期来看，房地产QDII还有投资的价值，但是短期美股波动性高，不宜盲目抄底。”大泰金石研究院资深研究员王骅补充道。

北京商报记者 王晗