公募REITs试点的脚步声渐近。

目前，境内尚无标准化的公募REITs产品，仅有类REITs(私募REITs)。天风证券资产证券化业务负责人黄长清日前在接受上证报采访时表示，类RETIS的存在更像是为公募REITs试点探路。对于公募REITs如何试点，黄长清认为“公募基金+ABS”的架构更为成熟且更易推进。

去年全年，境内共发行类REITs产品13只，发行额253.68亿元。“从交易结构看，类REITs与公募REITs已相当接近。区别就在于前者以机构投资者参与为主，未来，公募REITs的投资者范围将扩大，流动性也会提高。”黄长清表示。

从交易结构看，类REITs通常设计成“股+债”的架构，与境外市场标准REITs产品的纯股权架构还有距离。据黄长清观察，目前多数资质较优企业发行类REITs主要是为了实现出表，降低资产负债率。具体而言，即将持有型物业资产或项目公司股权通过证券化的方式转让，且不附加担保回购，或将应收账款通过证券化转让，这是目前通过证券化实现出表的最主要的两种方式。

“一些优质企业之所以要发行REITs产品，其诉求就在于轻资产化。实现资产出表的同时，还能通过管理费等增厚净利润。”黄长清说。

不过，境内的类REITs产品还存在一些局限：首先是产品期限较短。从实践情况看，类REITs的开放期通常为3年，有些设置为3+2年，留出不超过两年的退出期，到期需通过原始权益人回购、再融资或资产转让等方式实现投资人退出。其次，类REITs目前大多依赖于“强主体”，债性更强，因此原始权益人到期可能会面临还本付息的流动性的压力。

相比类REITs，公募REITs无担保、纯股性，强调主体信用与资产的切割。然而，看上去性价比更高的公募REITs，在正式推向市场前却还需作诸多探索。金杜律师事务所合伙人胡喆表示，公募REITs探讨很多年了，采用先试点、后立法是比较理想的操作方式。

业内人士指出，表面上看REITs是金融产品，除交易结构安排外，还涉及法律、税收等方面。黄长清表示，政策细节的探讨中，一个重要方面是税收。如股权转让涉及到的企业所得税，以及未来出租所获租金、公募REITs分红等，在利益分配中会涉及多个环节，是否会出现重复征税?

黄长清向上证报表示，按目前探讨得比较充分的“公募基金+ABS”结构，发行公募REITs需首先搭建专项计划结构，公募基金作为专项计划投资人间接受让项目公司股权。这相当于曲线发行了公募REITs。在上位法尚未确定的情况下，这样的交易结构会更容易推出。

二级交易市场投资者的丰富化，是公募REITs发展的关键。然而，税收等问题不明确，投资期望收益也就很难明确，导致市场投资者稀缺成为常态。

对此，黄长清建议，可参考境外REITs的税收优惠与境内对公募基金的相关政策经验。如要快速提升市场活跃度，提高REITs产品流动性，税收政策可适当放宽。

此外，类REITs的投资者目前以商业银行为主力，银行自有资金、理财资金是资产证券化产品的主要资金源。但银行自有资金不能投向股权型的公募REITs。理财资金的权益型投资占比相对较低，也很难成为未来公募REITs的投资主力。

“必须要引导更多的非银机构参与投资。现在看来，公募基金、保险资金、养老金、社保等投资人尚未大规模参与资产证券化市场，有待在实践中深入探索。另外，还建议大力引入QFII等境外机构投资者。”黄长清表示。