10月7日傍晚,一场突如其来的暴雨,搅扰了许多人回家的行程。小林缩在地铁口,等待着雨停,也思考着看房打算。这场大雨,就像近半个月来的房价波动,都让他觉得猝不及防。

8月末9月初,沉寂了数月的北京楼市又“热”了起来,新盘开盘“日光”,二手房“端着”惜售,签约均价也节节上涨。新一波的购房热,改善型购房人仍是主力。不同的是,刚需购房人越来越少,投资客们却躁动了起来。

150万元以下的区间消失了

5年前从老家来到北京工作的小林,一直过着合租的生活,不停变换的室友,稳定感和归属感的缺失,让他想拥有一间自己的“陋室”。9月,纳税满5年的小林终于获得了在北京购房的资格,兴冲冲拿着“房票”寻找二手房。

“8月下旬,我在中介网站上看过,旧宫区域一套开间,报价最低的130万元,我攒下来的50万元正好够首付。”6日下午,在去中介门店看房之前,小林如此盘算。然而,到了之后他却发现,150万元以下的房源已经悄然消失,只剩150万元到200万元区间的房子。“一套不到40平方米的开间,不到半个月,贵了30万。”

小林还是看了两套房,一套37平方米,报价165万元;一套30平方米,报价近180万元。当场,还有另外一个年轻人,也一同看了房。

“第一套房其实不好。”小林告诉记者,房子离地铁很远,公摊面积占到40%多,实际使用面积太小,首付加上税费却要80万元。更关键的是,业主全程都没有现身。然而,12个小时后,他被告知,这套房子已经以168万元的价格卖掉了,买房人既不是他,也不是同行的那位看房人。

“这意味着下一套会更贵,我的资金缺口也更大了。”小林有点茫然,即使他能张得开嘴“啃老”,他却不敢确定,自己的实力能否赶得上房价上涨的步伐。

动用500万元杠杆赶上“这趟车”

9月的初秋,气温比往年要高一些,白天行走在路上,人们都还是夏天的打扮。就像北京的楼市,在蛰伏了一个夏季后,反而在入秋后的8月末9月初,迎来了很多人意料之外的热度。

和上一波的购房人类似,“卖小买大”的改善型购房人仍然是市场的主力之一。略微不同的是,像小林这样的刚需型购房人,在纯商品住宅成交中的占比正在下降。

“倒不是没有刚需来看房,可一打听价格后,多数人就走了。”在潘家园一带工作的经纪人小田告诉记者。潘家园,一度被视为二手房市场中的一个价格“洼地”。曾经,当南三环外的二手房都已卖过40000元/平方米时,这片东三环内的区域,二手房才卖到33000元/平方米。然而,就是这半个月,这片价格“洼地”也消失了,上世纪80年代的老房子,业主的最新报价冲到了55000元/平方米,“50平方米,只够小夫妻住,就得300万元了,连我都觉得有点儿不可思议。”

中介机构的成交统计显示,目前北京平均每套住宅的价格已经超过了500万元,四环以内新建商品住宅的单套成交价已经超过1000万元。这个价位,已远非常规意义上的“刚需”所能企及了。今年32岁的胡女士就算得上是“新刚需”,虽然名下无房,可夫妻两人年收入达60万元,属于中产阶级。“为什么突然决定买房?就是觉得北京的房子越来越贵了,再不买可就真的搭不上这趟车了。”房产是“资产”的理念,在胡女士的朋友之中被广为接受。她也最终下定决心,要在“资产”的篮子里加入最重要的一项。

不同于小林一上来就看总价相对更低的二手房,胡女士的目光只聚焦于新盘,因为新盘没有折旧率的情况,首付要求少,可贷款金额多,能最大限度利用金融杠杆。“我算了算,手头可动用首付200万元,买新盘的话,最多可以贷款500万元,买套700万元上下的。但要是二手房,至多只能买套500万元的。”

然而,即使是700万元的预算,她在亦庄和西红门区域转了一圈,也没找到合适的盘。“项目少,房源少,单价贵。”胡女士自嘲,这“两少一多”,更让她坚定了抓紧入市的想法。

“烫手”的房价还有人“接盘”吗?

来自亚豪机构的数据,今年前8个月北京公开土地市场仅出让7宗住宅用地,其中纯住宅用地的规划建筑面积仅42万平方米,而同期纯商品住宅的成交面积是494.06万平方米。从数学上计算,楼市的潜在供给与当期需求之间的比例达到了惊人的1比11.8。这也直接引发了投资客坚定入市。

除了已经被媒体曝光的“假离婚”、“假结婚”之外,在二手房中介圈中更流传着一种说法:抱着投资态度入市的买房人,也开始运用众筹买房,没有“房票”的人寻找一个有“房票”的人,双方合力共同买房,待房价升值后转手卖出,赚取“快钱”。

“现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌。”北京中原地产市场总监张大伟表示,要解决近期的问题,要么降低资金潮,要么增加优质资产,或者降低购房者恐慌。

“在需求旺盛、看涨预期不改的情况下,目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变,房价未来连想一下都可怕。”经济学家马光远在他的微信公众号上写道,从土地市场、房地产开发投资和库存三个指标判断,尽管北京市场已经是二手房唱主角,但新房库存的告急,势必对未来房价形成极大的上涨压力。

然而,经济学家觉得“可怕”的事情,购房人并不这么看待。昨天,甚至就连在二手房市场做了多年的一位经纪人都私下告诉记者,他自己准备入市赚一笔了。“因为,最近楼市态势太好,房价一定能涨。