我坐标杭州，大家也知道，去年由于G20峰会，杭州的房价也疯涨。我家里除了有一套自住房之外，去年还投资了一套商住房，一个层高4.2米的loft。

这套商住房买的时候倒还便宜，48平米55万左右，首付28万，10年商贷，现在每个月还款3000块。

地址不算在主城区，离西湖13公里。但是离西溪湿地非常近，1公里左右。离阿里巴巴总部5公里左右。楼下是商场，旁边10分钟路程内是一个更大的商场，人气还算旺。据说2021年会开通地铁，就在地铁站对面，过个马路的距离。

总的来说我觉得位置还可以，我是想买来出租或者做airbnb，装修费用预期10万，可以做两个房间。出租的话，一个月3000+肯定可以。做airbnb的话要看入住情况，正常来说应该收入会好于出租，就是需要付出一定的精力来打理。

我当时买这个商住房的时候，其实也查了很多资料，知道商住房的种种不好，但是算了一下，租售比还算高，预期15年左右能收回买房成本加装修成本，最后白得一套房，所以还是下手了。

不过最近看到北京，上海各种对商住房的限制政策，心里也有点忐忑，怕波及到我们二线城市。想问问各位大神，怎么看待我这个商住房的投资，到底值不值得?

诊 断

钱堂理财达人 小投行日记：

你好，我的个人原则是，如果可以选择住宅，绝不选择商住。

原因你也说了，就是北京上海的结局，政策的事，要看房价，要看政府想不想管。还有一个原因，就是商住无论是投资收益率，还是居住舒适度，都是不如住宅的，这也是商住价格低的原因之一。

不过，如果因为限购或者首付能力原因，无法购买住宅，作为过渡，条件成熟了，换成住宅，也是一个方法，“曲线救国”。

如果你觉得出租或者airbnb收益可以接受，愿意付出精力去经营，那也没有问题。

祝你好运!

钱堂理财达人 财经小泡芙：

为了方便说明，我们还是先来回顾一下今年3月北京限制商住房的文件：

北京《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

本来我是不打算再评论今年的房地产市场了，不过这份文件值得我们重视，特别是北京作为国家首都，其出台政策具有示范效应，再加上之前上海的商住房政策，我们需要对商住房有一个清醒的认识。

所谓商住房，就是土地的真实性质是商用，但开发商建造的房屋形式类似于住宅，可以供居住使用，有些商住房不仅有厕所等上下水、还可以通天然气，有些用水、用电甚至是使用民用价格，基本上可以跟住宅等同。

商住房一般会比市场上的住宅便宜20%-50%，面对这样的价格诱惑，很多刚需族会希望先购置一套作为过渡，而一部分投资需求的人群，也可能会考虑购买商住用于租赁，特别是商住房一般的户型、精装修程度，都适合单身的商务人士，相对来说租金收益要大大好于住宅类产品。

但是，土地的使用权性质不一样，决定了商住房本质上跟住宅是不一样的。

商住房不能落户，与落户相关的学区、养老等与商住房无关。

首先，

第二，商住房银行贷款政策一般为首付50%，要高于住宅产品的首付20%或30%，不仅你自己购买时首付成本要高，而且也意味着将来转让时，你的下家购置时的首付成本要高，这比起住宅来说，大大降低了流动性，将来转让出手不易。

第三，如果购置时使用了银行按揭，其贷款记录会进入银行系统，这虽然在当前对绝大部分城市没有影响，但北京本次出台限购限贷政策是认这个贷款记录的。这也就意味着，你曾经在北京按揭购买过一套商住房，那么你在北京的银行那里就是去首套房的按揭贷款资质，银行会要求你提供的首付比例将会大大增加。

假设一套300万的北京老破小房子，首付30%是90万，一些家庭拼拼凑凑还有可能凑齐，但首付如果是70%那就是210万，意味着你这辈子基本告别北京了。这一政策虽然当前只在北京实行，但北京的示范效应不容小觑。

第四，上海已经要求未来新建的商住房，拆除煤气管道等生活设施。除了自己居住所带来的实际不便利性，对于再转让时的价值也会是一个损害。

其实，大部分人买商住，并非真的是冲着投资收益去的，实际上真正隐含的一个心理就是便宜。使用功能上大差不差，但价格便宜一半，很难让人不动心。但要提醒的事：做大事，别贪小便宜。

在中国，最大的不确定性，是政策。

文章来源：微信公众号挖财