租赁房的风来了

上海某公寓运营商负责人向21世纪经济报道透露，从公寓运营商的收入支出来看，租赁物业的成本大概占租金收入的60%，改造装修大约占收入的10%-15%。

其还表示，如果要做成ABS产品，收益要得到优先级投资人的基本认可，基本上运营商的净资产收益率(ROE)要达到15%以上，而房地产开发商的平均ROE也就在10%左右，并不是一个容易实现的目标。

有市场测算显示，综合来看，55%的拿房成本和百间65%的入住率是盈利的临界点。

“我们做过测算，运营商的投入回报周期，以及我们银行做多大的业务规模才能赚钱，后续也是因为这块业务我们起不了量，导致我们最终放弃了。”王曼回忆称。

在当时的环境下，企业和银行双方“看对眼”的单子并不多。就银行的角度，实力强的运营商能获取的资金成本确实较低，价格谈不拢时而有之。即使是在当年落地年化利息12%的贷款时，也有房地产开发商背景的公寓方融资成本在7%左右。而随着今年市场继续爆发式增长，大量银行资金开始涌入。据资方人士透露，某浙江市场份额较大的公寓运营商在洽谈合作时明确表示不接受融资成本高于7%的资金。

“对于实力很强和很弱的运营商，都会把金融的优先级放在业务扩张的后面。实力强的在银行的融资需求低，甚至会和我们谈条件，要求我们入股;实力弱的，我们也质疑他的存续能力，也不敢贷。”王曼表示。

租赁市场的基本问题没有改变，包括租赁行业本身并非暴利行业，保障租赁权的法律环境依然有待完善。变了的，是政策环境。

“我们现在肯定要进入这个市场，一个是很直观的经验判断，在人口净流入的城市，年轻白领有很大的租房需求;另外，退一步讲，运营商如果出现经营不善，那么这类资产(债权)在市场上以折扣价格找个接盘侠还是不愁的，至少政策的风口已经吹到这里了。”某保理公司人士表示。其想法在金融机构中也颇具代表性。

但也有市场人士分析认为，租赁房市场容量还有很大增长空间，但并不意味着金融机构能够从中获得多大收益。像建行这样的国有大行依托其金融、政府和企业资源(包括开发商和企业员工的居住需求)，整合资源，才能给银行带来整体收益。