德必文化通过“承租运营”和“受托运营”两种模式经营文创产业园，即业内眼中的“二房东”模式，而这类模式最大的风险则来自于项目所在土地的使用性质是否合规。与此同时，其总资产的三成被用于银行理财，公司不差钱却还要“圈钱”。

《投资者网》张伟

2月7日，文创产业园运营商上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(下称“德必文化”)在证监会官网披露了首次公开发行股票并在创业板上市的招股说明书(申报稿)。

据招股说明书披露，德必文化本次公开发行新股数量不超过1347.4万股(发行后在总股本中的占比不低于25%)，拟募资5.7亿元，主要用于园区升级、园区建设、研发中心建设和补充流动资金等用途，其中1.7亿元用于补充流动资金。

在这之前，国内另外一家文创产业园运营商上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”)于2019年12月12日成功过会，其上市之路堪称曲折，前后耗时六年，三次闯关才获发审委认可。

那么，这一次德必文化的上市申请能够一击即中吗?

“二房东”模式藏风险？

据官网显示，德必文化的主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。截至2019年年底，旗下共运营了包括德必易园、德必WE”、德必运动LOFT、德必经典在内的4大板块41个文创产业园，服务客户包括美团点评、滴滴出行、虎扑体育、言几又书店等。

从运营方式上来看，该公司主要通过“承租运营”和“受托运营”两种模式经营文创产业园，这一商业模式也被业内称为“二房东”模式，而这类模式最大的风险则来自于项目所在土地的使用性质是否合规。

所谓“承租运营”，简单来说就是取得某栋建筑的经营权后，将其重新定位包装，打造成符合办公或经营需求的垂直产业园，再找到目标客户分销出去以获取租金收入。“受托运营”即接受物业方的委托对产业园进行运营，运营方式与“承租运营”类似。

《投资者网》发现，锦和商业在申报过程中，就因旗下项目存在土地使用与规划用途不一致等问题多次被发审委问询，与之经营模式类似的德必文化恐怕也会面临相同的拷问。

招股说明书显示，德必文化目前在运营的41个文创产业园中，有超过半数园区所在的土地存在使用与规划用途不一致的情况，另外还有部分园区的租赁房产存在权利限制等风险。至于是否有信心消除发审委在相关问题上的顾虑，德必文化暂时未做更多披露。

三成总资产用于银行理财

受新冠疫情的影响，国内大多数行业被按下了暂停键，德必文化旗下的文创产业园也受到了冲击。

据官网显示，德必文化的产业园项目主要分布在北京、上海、成都、杭州、南京、苏州等城市。另外，在美国、意大利等地也有项目运营。最近新冠疫情又相继在欧洲、美国等地爆发，其在海外的产业园项目同样也有影响。

有分析认为，受延迟复工的影响，德必文化旗下园区内的中小企业恐将面临资金困境，作为园区运营管理者，短期内的业绩也存在一定的不确定性。

值得注意的是，除了靠产业园获取租金收益外，德必文化还有理财收入。据招股说明书披露，截至2019年9月底，德必文化的总资产为13.96亿元，其中银行理财产品为4.26亿元，报告期内，德必文化从银行理财获得的收益分别为162万元、495万元和990万元。

德必文化在手握超4亿元理财的同时，仍上市募资的行为，引起市场极大关注：为何一边用闲钱理财，一边还要急于上市募集1.7亿元补充流动资金?

《投资者网》就上述种种问题致函德必文化，但一直未收到回复。

80%以上收入来自租赁服务

得益于人民消费水平的提高和国家产业政策的支持，文创产业近几年得到了空前发展。作为文创产业中的一环，德必文化经营的文创产业园自然也有受益，并体现在其财务数据上。

从业绩来看，招股说明书显示，2016年至2018年及2019年前9个月(下称“报告期内”)，德必文化的营业收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.71亿元和6.70亿元，同期净利润分别为0.54亿元、0.22亿元、0.55亿元和0.74亿元，其中主营业务收入80%以上来自租赁服务，17%-18%来自会员服务。

2017年公司净利润下滑明显。对此，德必文化表示，这主要在于管理费用增加和长期待摊费用造成的减值损失，其中，管理费用为0.99亿元，同比增长50.31%;另外对七星园区物业改造的支出计提减值损失0.11亿元，上述原因造成2017年增收不增利。但为何其它年份又恢复正常，公司并未详细解释。

值得注意的是，德必文化的流动负债近些年虽有下降，但总体上说仍然较高。财务数据显示，2016年-2018年和2019年前三季度，，德必文化的流动负债分别为4.6亿元、5.3亿元、5.6亿元和5.58亿元。同期资产负债率分别为69.24%、57.11%、43.27%和40.72%。

未来，如何化解“二房东”的风险，在企业不断扩大经营规模的情况下，如何保持稳定的现金流、降低流动负债金额和资产负债率，对德必文化来说，都是不小的挑战。