编者语：中国房地产市场去库存的背景下，提升存量房流通率的重要性不言而喻，而流通率和经济发达程度、住房自有率、人口净流入、房地产市场成熟程度、金融支援充分程度等因素息息相关，且影响着存量房市场的房屋供给及住房需求的升级，最终影响到房屋资源的有效配置。

2016年初中国二手房市场升温，房地产市场逐步进入存量房(已被购买或自建并取得所有权证书的房屋)时代，存量房流通率也正在成为新阶段影响房地产市场走势的关键点之一。流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给，也直接影响着住房需求的升级，最终影响到房屋资源的有效配置。

统计显示，2015年全年，中国存量房资产管理价值达到150万亿人民币，但二手房交易额仅为3.5万亿人民币。最近的资料也显示，中国存量房流通率只有1.5%。

流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。中国存量房流通率近年来一直维持在1.6%至2.1%之间，仅为美国水平的1/3，英国和澳大利亚的2/5、法国的1/2，明显偏低，尚存较大的提升空间。

中国不同城市之间的流通率差异明显。2015年，上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上，北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3个一线城市的流通率已经非常接近英、美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高，大概在2～4%之间。杭州、郑州、长沙、成都等发展较快的二线城市，2015年流通率都接近2%，而且近年来提升比较快速。部分二线城市和绝大部分三、四线城市，流通率仍然较低。典型如南宁，2015年的流通率仅0.8%，存量房市场仍处于起步阶段。

在中国房地产市场去库存的背景下，提升流通率的重要性不言而喻。经验表明：经济越发达、住房自有率越高、人口净流入越高、房地产市场越成熟、金融支援越充分，流通率越高。

其一，稳定的经济发展是存量房交易活跃、流通率提升的基础。其内在逻辑是：稳定的经济发展带给楼市较强的市场信心，给予居民“敢于住房消费”的预期，刺激人们刚需、改善等需求的有序释放;更为重要的是，稳定的经济增长增强了消费者对未来收入的预期，使其敢于动用杠杆将未来的消费提前，将潜在的“需要”变成有效的“需求”。

参照美国1968年以后的GDP增速和流通率资料，人们对经济发展的预期较实际经济增速对流通率的影响更大。2007年金融危机发生时，美国GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%，下降了6.36个百分点，但期间流通率由3.43%降至3.38%，仅下降0.05个百分点，变动率仅为GDP增速的1/127。

其二，不断提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高，存量房水库的水位线越高，推动成交的势能越大。

以美国为例，1940年以前美国大多数家庭以租房为主，严重制约流通率的提升。1940年～1960年期间，美国联邦政府通过一系列激励措施革新了全国住房信贷系统，加之美国郊区化趋势的推动，美国住房自有率从44%提高到62%，成为1960年之后美国流通率波动上升的最大驱动力。2004年，美国住房自有率上升至历史峰值69%，流通率也同时达到历史峰值6.38%。

其三，人口流通是流通率上升的核心动力。“人口”即“需求”，是一切需求的基础和前提。人口对房地产需求的驱动作用主要有两个方面：一是有购买力的人口增长会直接促进楼市成交;二是没有购买力的人口增长会活跃住宅租赁市场，促进租赁型住宅投资，进而间接促进楼市成交。需要注意的是，有购买力的净增人口，购房需求具有一定的刚性和即时性，对楼市成交而言比较“有质量”。

但值得注意的是，同一类型的净增人口在不同经济体的“质量”可能迥异。在美国，自然人口的增长比移民人口的增长对流通率的影响更大。这主要是因为，自然增长的人口大多是美国原居民或时间较长移民的后代，家庭收入较高，其住房改善需求比较刚性和即时性，可以有效地推动存量房交易;而在英国，移民人口的增长对存量房的流通率影响更大。

此外，经纪人规模的有效增长，以及伴随而来的服务水平不断提高、成交效率不断提升，也可以推动流通率提升。

文章来源：中国台湾《中国时报》2016年7月8日(本文观点仅代表作者作为一位研究人员的看法，不代表任何机构的意见和看法。)