企业需要外迁，但员工不愿意外迁。这是京津冀外迁企业面临的主要问题。

“虽然提出给予员工工资和其他方面的补偿，也与员工做了很长时间的思想工作，但是最后还是损失了五分之一的员工。”华夏幸福(600340,股吧)香河产业园一家高科技企业负责人顾明(化名)对21世纪经济报道记者无奈地表示。

北京房价高居不下，环北京区域包括三河、香河、固安等楼市受益外溢需求大涨。这在制造业企业主顾明看来，或许是一件“好事”。他简单的逻辑是，当越来越多的人去香河买房子，他的企业招工问题就可以解决。

企业需要外迁，但员工不愿意外迁。这是京津冀外迁企业面临的主要问题。

2015年4月30日，中共中央政治局召开会议，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀协同发展迎来实质发展期，随着京津冀一体化提速，北京石材等产业开始加速外迁落地，包括沧州等周边区域产业地产加速建设，开始积极承接北京外迁产业。

会议要求，要探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，形成新增长极;要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。

业内人士分析表示，京津冀协同规划作为高层力推的国家级区域规划，将带来巨量投资，也将极大地改变目前京津冀三省市的产业格局，相对落后的河北、天津两地无疑将有巨大的发展空间，这将给京津冀区域智能制造、房地产、环保节能等板块带来确定性投资机会。

机遇，同时也是挑战。

北京企业外迁记：人员流失难题

“上个月才搬完，搬迁很不容易。”顾明对21世纪经济报道记者说。这场外迁对顾明而言，是一场“硬仗”。

顾明所在的企业主要生产仪表，属于高科技制造业。最早从北京市海淀区发展起来，随着七八年的经营，顾明的企业开始有开发扩大经营的需求。彼时，正赶上北京要求制造业企业外迁，再加上北京房价的上涨，顾明决定从海淀外迁。

在外迁之初，顾明也对产业园区做了不少考察。最初，顾明选定的目标主要集中在北京六环附近的大兴、亦庄等区域。“我们考察了大兴。外迁的租金和我们在海淀时差不多，并且搬迁的杂费支出也比较大，大兴当时的条件不足以吸引我。”

“我们消息不够灵通，比较晚知道京津冀一体化这个目标，也不太清楚有外迁补偿等，所以我们到开发区(指香河产业园)的时间比较晚。我感觉香河这个地方习气相对较好。虽然搬迁很不容易，但我们看中的是香河区域未来的发展空间，以及产业园领导作出的承诺。”

不过，顾明也为这场搬迁付出了代价。虽然他对搬迁员工提出给予工资和其他方面的补偿，也与员工做了很长时间的思想工作，但顾明最终还是损失了五分之一的员工。

北京汇天威是一家专注于3D打印机研发、生产、销售和服务为一体的综合性企业。由于北京政策不支持生产，他们最终决定将生产环节外迁到香河产业园，而将研发环节留在北京。

“选择去香河，是因为交通比较方便。研发不太可能搬到香河。我那些博士生硕士生不愿意离开北京。”该企业负责人称，他们也面临着人力资源短缺问题。从高素质人才到基础劳动力，从技术到生产到管理层都比较缺乏，主要原因就是年轻人不愿意离开北京到河北。

顾明表示，随着京津冀一体化发展，从北京到香河的交通距离已经非常便捷。但很多员工短时间内从心理上还不太愿意接受从首都搬到一个三四线级别的县级市。不过，他认为，京津冀一体化是大趋势。他看好环北京产业园的发展。

华夏幸福产业园一位负责人对21世纪经济报道记者表示，外迁主要是为了疏解首都功能，但外迁企业也会面临不少实际问题。外迁企业面临的第一个问题是，他们会面临巨大的人员流失，尤其是科技型企业。“科技企业的员工一般是从初创期跟到现在，形成了自己固定的生活圈，如果将它单纯从地理位置上移动，那么其人员保有上一定会出大问题。而这些以科技研发为核心竞争力的企业人员如果大量流失的话，企业肯定是不接受的。所以，他们只能面临选择，是就近寻找能承接它的载体?还是从功能上将研发和生产分类。比如，将研发和行政保留在北京附近，把生产部分迁出来。”

上述华夏幸福负责人表示，他们也考虑到这些外迁企业所面临的现实因素。他们在调研中发现，北京通州地区在制造业上做了很多布局。而通州到香河只有20分钟车程。其实，所谓首都功能疏解，政府更多是欢迎整体搬迁。在这种背景下，香河这个区位就成为通州外迁的首选地。因此，华夏幸福选择将园区定位为以北京的企业为主。

另外，华夏幸福也深知，从多年的产业运营经验看，为了招商而招商，失去了原来的配套，没有原来企业熟悉的市场环境，外迁企业很可能会水土不服，这就要求产业园必须形成一个产业集群。也就是说，企业到这里来，能找到熟悉的氛围。

香河产业运营商的抉择

在房地产领域的业务类型主要分为三类：住宅、商业地产、产业地产。这三者的运营难度也是依次递增。

有一位专家曾经说过，产业地产是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，运作产业地产则应该是研究生。产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑自身的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

华夏幸福显然也做了不少探索。21世纪经济报道记者翻阅了华夏幸福近三年的年报。从年报上可以看出，关于香河产业园的定位，华夏幸福也在摸索。从宽泛型的产业领域最终选择聚焦机器人、通航。

华夏幸福2014年年报对于产业园的表述中，提到建设智能机器人产业港、通用航空产业基地、家居跨境电商商务港、高新企业电子商务孵化港、香河新能源节能汽车装备制造基地。

在2015年年报中，其对于产业园的表述更具体。其中提到，香河机器人产业园打通“创新研发-孵化中试-规模化生产-检测维修服务”产业链。通航产业集群将聚焦通用飞机研制交付、京津冀应急救援、通航文化会展、航空技术转移与产业化，成为环北京最佳起降条件机场、通航活动首选地。目前，通航机场已获得河北省政府批复，已签约3家企业，签约投资额35亿。电商产业集群将打造“电商总部-展示交易-智能仓储-金融服务”产业链，形成服务京津的智能电商产业集群。

2016年中报中，华夏幸福显然找到了适合香河区域发展的最终定位。“香河园区在产业发展方面聚焦机器人、通航两大产业集群，打造北运河新经济高地。报告期内，香河区域新增签约入园企业16家，新增签约投资额16.46亿元。香河机器人产业园1期已开园，园区基础服务与增值服务快速完备升级。园区现已获得省级孵化器挂牌，成立科技部人才驱动中心香河分中心。”

华夏幸福香河产业园负责人表示，“前期我们通过资本干预进行破题，随后就沿着这个产业链来招商，其实在初创期难度是非常大的。因为我们的载体是有限的，我们如果布局了其他的企业，可能在空间上的聚集度就要下降，配套性和园区的粘性都会下降。所以，综合这些考虑，我们宁可牺牲招商的进度，也要一直沿着这个产业链和产业聚集的方向去做。这实际也是个回利的问题，因为一旦进入产业链打造的后期环节，就会事半功倍。在这个忍耐区之后，一旦形成规模效应，那么同等条件下，企业会因为更多关注产业集群环境而选择我们。”