●谁来补缴土地出让金?

北京市中唐律师事务所王佳红主管律师表示，没有土地信息，开发商已经破产或者找不到人，无法完善土地信息;开发商没有缴纳土地出让金，而土地登记无法办理，但是业主已经取得了产权证;开发商的土地被查封了，无法办理土地登记手续等。上述历史问题有一个共性，就是业主已经支付了房款、取得了产权证，甚至有的房子已经交易多次了，而由于开发商的问题或政府监管不力而导致无法办理不动产登记。针对历史问题，基本原则应该是尊重历史、尊重业主私有财产的所有权。

房地产业内人士章林晓表示，这些问题在不动产统一登记前，其实也一直潜藏着存在，现在只是因为不动产统一登记而浮现了出来。

是否应该由业主补缴土地出让金?章林晓认为，这取决于业主当年与开发商签订合同的内容。如果合同规定土地性质是国有出让土地，则土地出让金应该由开发商补交。如果合同规定土地性质是国有划拨土地，则国有划拨土地上市场交易的土地出让金，应该由业主交纳。

王佳红律师认为，无论从合同约定、法律规定还是从公平角度，业主都不应该缴纳土地出让金。首先，在业主和开发商的买卖合同上，并没有约定开发商所拖欠的土地出让金应该由业主缴纳，所以让业主缴纳土地出让金没有合同依据。其次，从法律规定上来看，没有任何一部法律规定，土地出让金应该由业主缴纳，或者规定当开发商拒绝缴纳土地出让金的时候应该由业主承担。再次，就这些业主而言，已经取得了产权证，根据法律规定，业主之所以能取得产权证肯定是开发商用地手续、建设手续、销售手续都已经具备的情况下政府才能给业主发证。

王佳红表示，既然业主已经支付了全部的购房款，且已经实际占有和使用房屋，更是取得了产权证，那么开发商没有缴纳土地出让金的法律责任不应该由业主买单。“当然，具体情况要具体分析，有的业主买的就是小产权房，本身就没有产权证，这种情况要区别对待。”

●土地信息不明确能不能办不动产登记?

在二手房交易中，有哪些楼盘不能办理不动产登记，11月28日晚，《每日经济新闻》记者走访了郑州市多家房产中介。

金水区恒辉房产的一位置业顾问表示，现在卖二手房都是先查询好土地信息，确认无误后才拿来挂牌。目的就是为了防止买卖成交之后双方不能办理过户。而另外一个置业顾问表示，郑州市不动产登记出台后，因为无法办理(不动产登记)而出现了许多纠纷。毕竟不动产登记是新生事物，而这些问题主要是历史(遗留)问题，所以只能慢慢解决。

在走访过程中，世家房产和21世纪不动产郑州弘业加盟店的经纪人也表示，对于土地信息不明确的房屋，不予在门店挂牌。

11月29日上午9点，记者来到郑州市金水区政务服务中心，门外排起了十几米的长队，排队的铁栅栏旁立着“不动产登记排队入口”的指示牌。记者来到办理柜台，咨询哪些情况不能办理不动产登记?一位工作人员表示，不同小区有不同情况，不能一概而论。当日下午，记者来到郑州市不动产登记中心办事大厅。大厅内张贴的两张纸上对此给予了明确的解释。关于房屋是否符合登记条件：只要房屋所落座的土地取得大土地证，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线，就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在郑州市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。

关于土地登记在城中村集体名下的：凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿使用手续的，因此这类房屋也不能办理二手房交易过户(转移)登记。不管之前在房管局办理过几次转让，在不动产登记机构都无法办理相关登记。到目前为止，没有解决措施。关于土地是省直单位房改房的：目前省直单位房改房大部分土地都没有办理登记，国土部门正在研究相关解决方案，待该区域土地登记基础数据库建成后，方可办理相关登记。

王佳红律师认为，针对历史遗留问题应该进行区别对待：针对业主具备产权证但土地信息不完善或土地出让金没有缴纳或土地手续不齐全等，导致无法办理不动产统一登记的，应该为业主开创绿色通道，予以登记。针对土地权属来源合法，但地上建筑物不合法的，应该待房产手续完善后，再行办理不动产登记。其次，应该进一步强化政府部门严格执行法律规定。

章林晓表示，处理这些历史遗留问题，郑州市政府需要在法律的框架内尊重历史事实出台一些相关政策。湖南吉首市的处理经验，或许值得借鉴学习。“当然，郑州最重要的是要结合当地实际来出台相关政策。”

《吉首市不动产统一登记工作中相关问题的处理意见(试行)》显示，凡土地权属来源合法，只办理了房屋分户权证且土地总证齐全的，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记;对虽办理了房屋分户权证但土地使用权证下落不明的，由市国土资源局按程序将原土地使用证注销后，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

针对上述问题，据河南《大河报》报道，河南省国土资源厅近日出台并下发了《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》，对于此前出现的部分因无土地信息等原因造成的房屋无法办理转移、抵押登记的情况，给出了相应的解决方案，这也意味着着此前那些解决不了的问题终获突破口。每经记者 王杰 郑州摄影报道 每经编辑 杨军