●新挑战：规模与创新业务如何平衡

张化东认为，上海万科区域的城市配套服务商转型成果显著，这是基于对集团战略把握在过去3年提前布局的结果，现在到了开花结果的时节，“上海万科上任区首来自于总部战投部，对战略把握比较精准。”

张化东对记者表示，万科在上海区域已经做到1200亿元，未来更大的空间在于向资源要效率，创新业务的加码势在必行。基于城市配套服务的新业务开展的挑战在于要形成成熟的体系和高效的运营团队，包括设计、招商、政府谈判等方面的专业人才稳定培养至关重要。

最新迹象显示，上海万科区域对创新业务团队的打磨正在加速。据《21世纪经济报道》报道，日前，宁波时任总经理调入上海牵头做区域级城市更新与产业公司，这也是万科史上首度将第一个新业务板块成立区域级公司。

但是从目前来看，养老、教育、常租公寓，包括新型的联合办公，在万科内部属于拓展型业务。对于规模已达3600亿元的万科来说，这些拓展型业务贡献的现金流微乎其微，或许在较长时间不能为万科贡献利润。

明源地产研究院副院长刘策认为，上海万科应该继续保持领先的规模优势，以为创新业务提供支撑，因此必须要在地价高企的“长三角”拓展多元拿地模式。

房地产的初始逻辑在于城市区域拿地、建房，但随着重点城市核心区域土地的稀缺和地价的不断高企，这种传统方式正在遭遇瓶颈，而以公共交通为导向的城市开发成为房企再次升级提供了一种可能。

2016年9月25日，万科击败融创、远洋、金地、中信、建发、中航、卓越，以22亿元获得徐泾地铁上盖44万平方米综合体项目50%股权，综合楼板价约18000元/平方米。地块规划开发住宅25.4万平方米，商业9.9万平方米，办公8.8万平方米，为商住办全品类综合体项目。

在一线城市核心区域土地稀缺的背景下，通过地铁上盖综合体的方式为万科提供打入城市核心、介入再城市化的机遇。

另外，上海新增土地资源接近饱和，但存量部分一方面占据城市主要位置;一方面土地利用率很低，功能过时、单一。房价、养老、交通的问题都需要通过对存量的更新予以解决。根据上海万科披露，万科正加速布局城市更新业务。

张江国创中心和上生所两个项目已经落地，总体量达到了数十万平方米。张海曾经透露，面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展，充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。

张化东认为，上海万科应该踩准再城市化的节奏，更多利用收购、合作、旧改等多元拓展方式，在保持规模领先优势和创新业务之间做出最优安排。每经记者 黄博文 每经编辑 隋丕宁