近日，融创26亿元入股链家，搅动房产中介行业一池春水。地产巨头争先布局存量市场让房产中介行业再度被关注，链家的高估值是否促使行业中资本运作标的估值提升成为热议焦点。

日前，停牌近半年的国创高新发布收购草案，计划作价38亿元向深圳市大田投资有限公司(下称“深圳大田”)和拉萨市云房创富投资管理有限公司(下称“拉萨云房”)等12名股东收购其持有的深圳云房100%股份。深圳云房运营的品牌即是“Q房网”。

世联行曾经发起4.2亿元入股Q房网的计划，不过在2016年初宣布终止，彼时后者的估值为28亿元。现在，Q房网以38亿元估值投身国创高新，并作出未来3年的业绩承诺。在执行严格调控的当下，业务聚焦深圳的Q房网业绩承诺能否兑现仍待观察。针对国创高新收购Q房网时所作出的业绩承诺等问题，记者给国创高新董秘办公室发去采访函，截至发稿未收到回复。

●估值提升10亿元背后

深圳云房品牌名称为“Q房网”。2014年中开始，传统老牌中介世华地产转型为互联网中介Q房网，在深圳新创独立经纪人模式。随后两年全国并购扩张，Q房网进入北京、上海、香港等数十座城市，也曾因“跳单”等管理漏洞遭遇深圳中介行业的集体抵制。

大规模的扩张让Q房网资金渴求一直存在，实际控制人梁文华自称“赔上身家做Q房网”，尤其是始于去年下半年的最严调控更让中介行业面临严冬。2016年11月，国创高新发布公告透露重组标的，其拟以发行股份及支付现金的方式购买深圳云房100%股权。

为了筹措现金，国创高新将以8.08元/股向包括公司大股东国创集团在内的8名投资者募集配套融资20.97亿元，用于支付本次交易现金对价、中介机构服务费用及深圳云房营销网络与云房源大数据运营平台项目建设。

这不是Q房网寻求资本的唯一尝试。此前世联行曾经发起入股Q房网的计划，拟以4.2亿元收购Q房网15%的股权，不过此计划在2016年初宣布终止，世联行称是由于对Q房网的估值、交易价格及投资后的发展计划等事项未达成一致意见。彼时Q房网的估值为28亿元。

这次Q房网以38亿元身价投身国创高新，估值比一年前提升10亿元。根据国创高新发布的评估办法，深圳云房的股东全部权益账面价值为2.7亿元，采用收益法的评估价值为38亿元，增值率为1326.66%。

国创高新方面表示，本次交易标的资产的评估值相较于对应的净资产增值较高，主要是由于标的公司属于轻资产类房地产相关服务行业，采用房地产中介服务行业O2O模式，拥有成熟的商业模式，稳健的运营团队，成为全国性房地产行业线上及线下一体化闭环交易的服务企业。收益法评估过程中考虑了标的公司所拥有的研发团队、客户和商业渠道等的价值，这些在资产基础法评估中难以体现。

安信证券分析师陈天诚对记者表示，当前融创入股链家这一事件对中介行业资本化有推动作用，但每个标的的情况并不相同，另外估值是一个复杂的体系，关键是投资者要认可，Q房网的估值更多考虑未来前景和盈利预期。

值得关注的是，国创高新与深圳云房为达成此次交易做出诸多安排。有券商分析师向记者指出，其规避借壳红线的安排“非常巧妙”。国创高新停牌前的市值大约39.91亿元，深圳云房作价达到了38亿元，收购一家与自己体量相近的标的而不构成借壳，稀释Q房网控制人梁文华的持股是规避借壳的唯一方法。

2016年8月，梁文华控股的拉萨云房将深圳云房17.28%股份以6.57亿元转让给国创集团等3家机构，其中国创集团出资3.8亿元获得10%的股份;梁文华控制的另一家机构樟树大田则将其持有的2.56%股份以9720万元的价格全部转出。

在此次收购中，梁文华控制的4家机构还将获得国创高新支付的11.99亿元的现金对价，进一步规避借壳的红线。与此同时，国创集团还将参与认购9.36亿元的配套融资，持股比例将达到39.94%，梁文华控制的比例下降至16.66%。至此，通过转让股权、现金支付和配套融资等手段，国创集团掌控收购后标的控股权。