●业绩承诺兑现存挑战

当下以融创入股链家、国创高新跨界进入房产中介行业为代表的资本运作，都表明一个趋势，耕耘存量资产的时代正在来临。

中国指数研究院最近发布的数据显示，北京、上海和深圳等热点城市存量房交易数量远超新房。2016年1~11月，北京市二手房销售套数是新房的4.8倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍。

根据链家研究院测算，中国存量房屋总价值约245万亿元，其中二手住宅价值180万亿元，商办物业价值50万亿元，已售待开发土地价值12.2万亿元，已建成待售住宅库存大约为3万亿元。由此形成的存量房市场预计会带来1.91万亿元收入，其中租赁行业收入最高，超过了1.1万亿元，其次是物业管理行业收入4400亿元，新房收入2310亿元，二手房收入大概在1000亿元左右，城市更新行业收入也能达到270亿元。

Q房网市场观察员任晋东向记者表示，存量房市场规模持续扩大，尤其一线城市成交占比上升是大趋势，这个行业还得经纪公司去推动;经纪行业是重资产行业，必须要有线下支撑才能提高客户粘性，需要大量的资本去驱动，新进入一个城市可能需要几十亿元的资金铺垫，因此房产中介行业资本运作会非常普遍。

不过，当下行业仍然有“草莽时代”的痕迹，虽然大趋势使然，但短期政策变动的冲击波不可小觑，光明的彼岸依然遥远。

2016年下半年以来，监管层在房地产经纪领域频频“亮剑”。从规范行业服务行为，到完善行业管理制度上，都提出了更多更明确的要求，其中被称为史上最严房地产中介新规的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》于2016年第三季度发布。

楼市调控力度的不断加大也对房地产中介市场造成了较大影响。据了解，前两年由于房地产市场火热房产中介大规模扩张。激进扩张之后，“限购令”等因素影响楼市成交缩水，地产中介生存形势更加严峻。

有业内人士指出，这不仅导致房地产中介行业面临毛利率下滑风险，代理销售业务也受政策调控间接影响。“资本寒冬叠加行业的宏观环境，让我们步履艰辛。”日前，刚停运的房产O2O平台安个家创始人梁伟平在给员工的内部信中也如此表示。

国创高新此次收购的Q房网，主营业务为新房代理和二手房销售。其合并报表显示，2014~2015年和2016年前8个月，深圳云房实现收入5.81亿元、25.32亿元和27.08亿元，归属母公司股东的净利润分别为-7821万元、-2.09亿元和1.56亿元。

除了母公司外，以二手房业务为主的深圳世华2014~2015年和2016年前8个月的净利润分别为-3479万元、8820万元和4546万元;以新房业务为主的前海云房净利润为488万元、5938万元和1.53亿元。

根据收购方案中业绩承诺，深圳云房2016~2019年净利润不低于2.43亿元、2.58亿元、3.23亿元和3.65亿元。梁文华控制的4家公司和国创集团是业绩承诺的补偿义务人。

一位不愿具名的券商分析师向记者表示，链家是行业中优质标的，逐渐成为影响行业生态的公司，它的估值自然很高;Q房网的估值算是比较合理，关键是业绩承诺如何兑现，当下楼市调控增加整个行业的变数，业绩表现需要追踪观察。

对于链家以及Q房网高估值对行业其他公司是否有借鉴意义，深圳市前海永乐凯恒资产管理有限公司基金经理赵振津表示，融创入股链家以及国创高新收购Q房网的高估值对类似标的估值有提振作用。他认为收购标的估值考虑两个因素：未来现金流的折现以及同类企业的估值参考。

在依据具体标的作出估值后，参考同类公司的估值作出调整，进而确定最后的交易对价是收购过程中的常规程序。链家和Q房网等公司获得高估值，表明资本对存量市场的看重。

在资本市场，经过两三年的发展之后，风投对于“互联网+房地产”的概念已经有了明确的认知，未能解决盈利难题的房产O2O或许面临融资艰难的困境，破产或者被收购将不断上演。

与此对应的是，“过去资本看中的是互联网中介的故事和流水，盈利模式都不清晰，在这轮大的市场波动中，投资者的态度趋于谨慎。”上述基金人士如是表示。每经记者 黄博文 每经编辑 隋丕宁