三四线楼市值不值得投资？

由于大城市的调控力度日益升级，放弃在一线购房计划的买家，是否会回到三四线城市购房?或者是放弃在三四线的购房计划，维持在一线城市的“处女贷”身份?中国证券报记者采访的多位业内专家预测，人口回流返乡的可能性会更大一些。这也让三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，未来到底是价值洼地，还是投资“大坑”呢?

从近期的新闻报道当中已经可以很明显地感受到三四线城市房价升温。今年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市场预期。三四线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水，浙江嘉善、安徽滁州等市，张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。

不过，大都市圈周边的三四线楼市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，短期内造成了三四线城市楼市的火爆。

房地产经济专家孙骁骥认为，如果排除掉热钱炒房的因素，长期来看，依靠三四线原有居民的投资需求，并不能撑得起三四线城市的楼市。他表示，在未来相当长的时期内，城镇人口的老龄化速度将加快。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，并在5年之后彻底进入高龄化社会。老年人越多，意味着整个社会购房的需求越低、消费能力越低。目前，中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构却在不断老化，这说明未来的三四线城市房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，购房需求则会因人口老龄化而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼市价格的增幅有限，并且有下跌的可能。

孙骁骥表示，中国的楼市，目前已经呈现出双重的“两极分化”：一二线和三四线城市价格的分化，三四线城市之间的价格分化。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才经得起价格的长期考验，这些地区才是所谓的“价值洼地”。

货币政策可能适度收紧

多位业内人士认为，考虑到三四线城市土地库存规模仍在高位，中央政府去库存思路短期难有扭转;而去库存需与信贷端相配合，预计三四线市场按揭投放规模不会出现明显收窄。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮楼市价格涨起来其实是因为信贷超发、资产荒。从2014年“9·30”开始，持续一轮又一轮的刺激，预测后市还是看这波潮水会不会继续。

华创债券团队也指出，货币宽松的环境不改变，难改房价上涨的趋势。本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到推波助澜的作用，但宽松的货币环境仍是房价上涨最坚实的基础。而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于最优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷。所以货币政策如果不适度收紧，房地产市场的调控政策就很难见效，因此后期货币政策也可能适度收紧。

不过，海通证券(600837,股吧)姜超有不同看法。他预测2017年上半年的经济增速压力有限，因为地产销售对投资还存在滞后传导，存货周期还在发生作用，去杠杆影响还未开始。但到2017年下半年，存货周期应已结束，地产投资或面临大幅跳水，而去杠杆将传导进实体经济，届时经济或有极大的下行风险。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%，中国还继续助推地产泡沫，那么制造业和资本或许会大幅流失，而美国持续加息或会刺破中国地产“泡沫”。