深度介入产业

开发商紧随城市群发展，背后更深层次的原因是中国经济的转型。

在房地产业的黄金时代，一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后，产业结构升级、区域经济调整，资源和人群向几大区域集中，成为不可逆转的趋势。

与此同时，购房人口的下降、人口结构的改变，以及待消化的房地产存量，已经不能支持房地产市场过往的高速发展;而在走高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。

在此背景下，行业集中度提升和功能转型迫在眉睫。房企不得不寻找新的利润增长点。将主要市场转移到中心城市周边、城市群内部的其他城市，以及在城市中挖掘更多的业务和利润，成为房地产开发商们的共同选择。

保利地产可以说是城市群战略最为深入的房企之一，其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略：3即京津唐、长三角、珠三角区域;2即武汉、成都两个城市;X即其他潜力城市。财报显示，去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。

保利地产成立了城市群战略部，其以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点;在城市的选择上，则坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一二线城市为主，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。

保利几年前还提出地产相关化，进行多元转型。从开发到社区商业，再到金融、小镇，这些创新和转型的业务必须放在有产业和人口支撑的城市。因此，只有进入以上区域，才能与保利地产的转型和长期发展相契合。

“城市已从人口外来型增长发展到内生型增长，以制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业。而如何做好服务，是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商，未来5-10年要面临的最大挑战。”万科广深区域总经理张纪文称。

目前，万科北京、上海、广深、成渝四大区域均有尝试不同的新业务。比如，北京公司通过和链家股权合作，进入家装领域;广州公司率先布局长租公寓，并且开设第一家万科医院;上海区域则在养老业务上领先业内。

今年初，万科董秘朱旭透露，其物流地产目前已锁定签约400余万平方米，位居国内第三;养老项目方面，在全国14个城市布局的130个养老项目，当前已开业80个;旗下的长租公寓品牌“泊寓”则已在京沪穗深投入运营;教育方面，拥有包括幼儿园到小学、初中、高中在内的31所学校。

上述新业务都是全面转型城市配套服务商的实践。在此基础上，万科新的开发模式也逐渐浮出水面：在项目开发前就规划社区商业、教育营地、社区嵌入式养老等，配套先行，服务到家，以成熟的新业务聚合形成配套优势，赢得市场和客户。

另一民营房企巨头龙湖地产，主打区域聚焦战略。一直以来，龙湖地产设定的区域重心，均为一二线重点城市，围绕这一区域重心，辐射周边二三线城市。

龙湖集团CEO邵明晓表示，随着高铁网络的铺成、城市群的形成及大城市周边的同城化，未来大量的城市群重构带来的机会是海量和无限的。目前龙湖除了房地产开发，还大力布局商业地产、购物中心和租赁公寓。

恒大集团则确立了房地产外的金融、健康、文旅三大产业，并提出要在今年全部实现盈利;碧桂园将自身业务划分为地产开发、社区配套、投资金融三部分，也在考虑多元化转型。碧桂园分拆了物业管理和教育集团，教育集团已在美国上市。

如果说以前开发商的角色，是整合房地产开发产业链的资源，那么成为城市配套服务商、城市运营商，则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力，必须从开发过渡到运营，更为深度地介入实体产业之中。

目前，产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等领域，已成为全行业房企转型的共同方向。值得注意的是，这些业务仍在培育期，大多并未盈利，房地产业务仍然是绝大多数房企最主要的营收来源。