以高周转、开发销售主的中国地产商，都在面临一场“持有运营”的转型。

日前，万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块，被外界渲染为“70年限售”，而实际上，这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

万科和它的小伙伴为分布在北京、广州和佛山的五幅地块支付了170亿元的代价，而如何回收、盈利还没有明确的办法和模式，他们正在探索。

其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下了一些住宅或商业自持地块，这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择，也是房企自身转型必须解决的课题，从卖房子到物业运营，对谁都是一道门槛。

而这种需要沉淀少则几亿多则数十亿资金的物业运营，尤其是住宅租赁，注定只是大型房企们的游戏。

自持宅地

事实上，万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。

2016年11月17日，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永丰20号地块。

同年12月，北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两幅宅地和综合用地，自持70年，业界哗然。

北京万科探索自持宅地刚刚开始，2017年4月，广州万科又拿下两宗自持宅地，总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%，黄埔区长岭居项目自持比例为55%。紧接着的6月上旬，广州万科再次拿下佛山100%自持宅地。

除了万科，其他大型房企也拿了不少自持地块。据21世纪经济报道记者不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。

如2017年1月，首开保利龙湖首创联合体以17.28亿元、70%自持竞得了北京平谷金海湖镇宅地;6月，保利地产以总价57.46亿元、自持48.5%竞得杭州襄七房单元宅地。

自持宅地的出现，与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价，降低居住成本，去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式，目前已被多个城市效仿。

万科高级副总裁谭华杰认为，地方出让自持型宅地，一定程度上也是响应“租售并举”的居住制度的举措，鼓励机构运营住宅租赁。提供了一种改变城市住房供应结构的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，提供大量的机构租赁房。

但是目前，业内对于自持拿地的策略仍看法不一，有人认为自持产品未来仍有一定的盈利空间，也有人认为“自持宅地”根本行不通。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来大城市将会继续推行竞自持的拍地模式，而房企也需要适应租赁市场的发展。“预计后续类似模式还会有很多房企愿意参与，但是否能盈利，是需要时间检验的。”

另一方面，严跃进指出，由于限房价竞地价竞自持的规则，自持对于增加住房供应以及平抑房价有积极的作用。

不同的声音也存在。在资深房地产专家龙斌看来，房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常”的现象。龙斌认为，一些房企之所以自持拿地，是对未来的房地产过于乐观，而自持项目投资巨大，回报则“遥遥无期”。

“当然，要是有几千亿的规模，投个几十亿也没问题，不会对房企整体业绩有太大影响，但对于中小企业基本是不可行的。”

中原地产首席分析师张大伟则认为，自持宅地是一些大房企的试验品，除非未来政策松动，不然没有回本的可能。总体来说就是小规模的尝试。