盈利难题

自持宅地，不能出售，本质上就是长期租赁，拿地企业变成了“房东”。而作为机构的房东，在当下的租赁市场中难以盈利。

然而对于自持宅地的未来，万科显然是要比同行乐观的，也有更多元的经营思路。

据21世纪经济报道记者了解，万科拿下自持宅地，基本上是由区域公司自行决定的，北京公司和广州公司先行试水。

对于如何运营并盈利，北京万科已有想法和方案。万科北京区域总经理刘肖曾透露，万科将采用合作建房和众筹方式，引入合作企业，化解这一难题。

考虑到自持住宅产权不能分割，万科设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应20~30套住房，可能是一栋小楼，或者一个完整建筑单元，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。

在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

不过北京万科表示，截至目前，众筹方案已向多个企业宣讲，但还未有明确进展。

广州万科在拿地时表示，自持符合公司向城市配套服务商转型的理念，广州万科已在推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务，寻找新的盈利增长点。

记者了解到，对于广州万科而言，自持宅地是其试水的多个物业运营的一部分，万科已在广州、佛山运营长租公寓“泊寓”，或许能和自持地块相结合。

显然，试水阶段的万科仍难说找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2个点，3到4个点已经是做到极致了，3到4个点对开发商来说连资金成本都覆盖不了。”张大伟说。

谭华杰告诉记者，由于地价、税负和融资成本等因素的制约，机构租赁住宅本身的收益率就更低。

严跃进认为，目前房企自持宅地，最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。这与租客群体的种类和稳定性密切相关。

而降低租赁产品的成本、提高相应的收益，也需要政府相关配套政策的支持，尤其是地价和税费方面。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，目前开发商持有运营的主要问题是税率太高。其中营业(增值)税11%，房产税12%;“营改增”后，没有对自持部分土地出让金的抵扣方案。而谭华杰说，之后所得利润还要扣除25%的企业所得税，这样算下来很难盈利。

多位业内人士呼吁，政府应出台配套支持开发商自持运营的政策，比如“营改增”后，对自持部分土地出让金进行抵扣等。严跃进认为，相关的配套政策，可以纳入到后续鼓励宅地自持的政策框架中。

“从长期来看，自持产品的盈利难题可以通过资产证券化工具来解决。”严跃进说，基于稳定的租金收益来打包进行证券化产品设计，做成REITs上市，实现退出。