房企融资收紧 发债难度大

融创100亿元公司债被上交所终止发行，在业内人看来是意料之中的事情。实际上，自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。彼时，上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。

房企发行债券规模的多少，很大程度上影响房企流动性的压力。统计显示，房地产企业在2015年共发债6682亿元，是2014年3倍，而2016年发行量进一步飙涨至1.15万亿元，同比进一步扩张72%。但从2016年下半年开始，大肆积草囤粮的好日子似乎到头了。证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻。2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。1-5月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元，较2016年同期锐减76.8%。

“房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年，加之上半年销售额增速放缓，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而，随着美元加息的落地，海外发债的成本也不再便宜。”有业内人士向记者坦言。

不过，进入7月份，房企海外发债的规模有所“抬头”。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。其中包括，建业地产7月12日宣布发行2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据;绿城中国间接全资子公司Wisdom Glory Group Limited(荣智集团有限公司)发行本金总额为4.5亿美元的优先永续票据;龙湖地产7月6日与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2020年到期的4.5亿美元3.875%优先票据订立购买协议。另外，7月12日，宝龙地产也建议公司进行一项优先票据的国际发售，对象为专业投资者。

随着调控政策趋严导致房企信贷和发债融资渠道的收紧，传统的房地产信托似乎成了“漏网之鱼”。用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行654只房地产信托产品，累计为房企融资2158.4亿元。从发行只数上看，1至6月份分别发行53只、58只、116只、105只、136只、141只，而从发行规模上则分别为182.0亿元、173.5亿元、301.9亿元、317.3亿元、574.6亿元、408.4亿元。特别是进入3月份以来，房地产信托发行出现爆发式增长。

“3月份一波的‘陡增’行情，主要因为国家去杠杆和防风险政策的推出，房企通过银行信贷和国内发债渠道逐步被‘堵死’。当时有不少企业，特别是有资格的大中型房企和地方平台公司跑海外发债募资。而近期监管层暂停发放房企海外发债批文，让信托和资管计划成了大部分房地产企业应对资金紧张为数不多的‘救命稻草’。”对此，有机构人士坦言。

不过，需要指出的是，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示，信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看，房地产领域的纠纷规模占比高于60%。而截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%;风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。随着监管的深入和风险的加大，房地产信托融资也并非“长久之计”。(记者 钟源)