拿地拉低盈利能力

除了高管的突然离职，记者发现，高增长的旭辉还面临着其他问题，比如盈利能力相对较低。

东方财富数据显示，房地产业2016年销售毛利率的行业均值为29.34%，行业中值为30.18%。而旭辉集团2016年销售毛利率为25.4%，明显低于行业均值和中值。

在毛利率低于平均水平的情况下，旭辉集团却加大了拿地的力度。

2016年，旭辉集团收购了共36个新项目，新增的土地建筑面积为650万平方米，总代价为241.14亿元，平均土地收购成本为3700元/平方米。进入2017年，旭辉开始加大拿地力度，1月到7月公司累计获取土地建筑面积349.7万平方米，土地价值为335亿元，平均土地收购成本为9580元/平方米，是2016年的2.6倍。

旭辉集团投资者部相关负责人表示，单价提高是因为拿地城市的转变。去年是在弱二线城市拿地比较多，今年更多在强二线城市拿地。

对此，一位不愿具名的地产分析人士表示，在拿地成本比较高的情况下，盈利空间就会快速压缩，而且很多高价土地背后的经营成本也会快速上升。所以如果没有一个全盘的考虑，类似土地成本的上升会带来很多不确定性，对于房企来说，后续压缩成本也只能在类似项目开发等环节进行。

旭辉发力土地市场，似乎与旭辉集团董事长林中一贯强调的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的策略相矛盾。

旭辉集团投资部负责人坦承，不可否认，拿地成本的提高会让毛利率有往下走的趋势，但是行业整体都面临这样的问题。

旭辉集团投资部负责人表示，另外，在房地产行业内，港股房地产企业的销售毛利率总体来说会更低一些。

资金状况存忧

旭辉集团的存货不断增加，负债率高于行业平均水平，这可能令其资金状况存在一定隐忧。

旭辉集团2016年的土地储备总建筑面积约为1750万平方米。其中已竣工的建筑面积为446万平方米，开发中及未开发的建筑面积为1304万平方米，已竣工建筑面积占比为25.49%。

而在2013年，公司土地储备总建筑面积约为920万平方米，其中已竣工的建筑面积为68万平方米，占比为7.36%。四年内，旭辉的已竣工建筑面积占比上升了18个百分点。

同策咨询研究部总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，在核心一二线城市出现这种情况，很大程度上是受到了政策面的影响。政策限制交易、限房限价导致供应量无法入市，所以有一部分企业会调整自己的策略。

“短期内企业这样操作没有问题，但是从长远的角度来看，如果已竣工建筑面积占比持续增加，企业的存货会增加，回款速度会降低，运营压力逐渐加大，尤其对于民营企业，会有很大的资金兑付压力。”张宏伟表示了他的担心。

记者发现，旭辉从2012年到2016年的存货分别为158.09亿元、169.96亿元、152.23亿元、270.85亿元、280.84亿元，五年内存货占总资产比例从17.09%上涨到了22.97%，提高了5个百分点。

记者还发现，2016年年报显示，旭辉当年向公司客户提供按揭担保额约为76.45亿元，比2015年增长了109.8%。当年公司的净资产为172.83亿元，担保额已经占到净资产的44.23%。

同时，在旭辉2016年的负债中，有23.68亿元一年内到期的借款、20.89亿元一年内到期的公司债券，总计44.57亿元。而旭辉2016年的净利润为31.64亿元，无法覆盖一年内到期的借款和公司债券。

不过，对旭辉集团来说，也不是没有好消息，近日其进行了一笔不小的融资。公司分别以每股3.5和3.82港元向中国平安及其他投资者配售5.45亿和1.35亿股，分别筹集19.07亿和5.16亿港元，公司所得款项累计净额为24.07亿港元，将用于公司发展及一般运营资金，这在一定程度上改善了旭辉的资金状况。

此外，旭辉在2016年的资产负债率为80.47%，高于同年行业均值77.05%和行业中值57.66%。

面对高负债率，上述投资者部负责人解释，公司会努力将资产负债率在合理范围内，但是无法和国企、港企比较。一般企业内部对规模、利润率和负债率三者会有一个平衡，而对于旭辉这样的民营企业来说，相较于规模，更加注重利润。

上述地产分析人士表示，和其他行业不同，因为房地产行业的特殊性，一般资产负债率低于80%的都属于正常水平。不过，在后续融资环境收紧的大趋势下，类似指标的风险或加大。