居住条件更好但限制流转

由于针对的覆盖群体不同，在新一轮北京、上海的共有产权住房试点中，如何保障共有产权住房的居住属性，实现“既能住得好，又要不让炒”，成为政策制定的重要焦点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，共有产权和普通住房的本质区别就是，通过减少流动性来换取购房成本的降低。换而言之，共有产权住房的转让是有一定的限制的，即政府回购优先。

在北京的最新政策中，共有产权住房的流动性，被进一步严格限制。

与此前的征求意见稿相比，9月20日公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，删除了转让规定中的一条，即“共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分”。

简单地说，在现行办法下，原购房人只能转让个人所持共有产权住房份额，但无论是原购房人还是新购房人，都不能购买政府份额的产权。

政府所持产权不出售，这也意味着，共有产权住房的性质不会转变为商品房，将只会在共有产权资格家庭中流转。其流动性大大降低，也更符合其“主要满足居住需求”的属性设定。

不仅是流动性，居住属性方面，由于新的共有产权住房需要满足现代年轻人和中等收入家庭的消费和生活需求，与过去的保障房不同，对共有产权住房的住房品质、面积标准、社区环境、设施配套均提出了新的要求。

为此，北京方面多次强调，共有产权住房的规划、设计、建设，将以不低于甚至优于商品房的品质和质量标准进行。

这在政策层面也有体现。2014年《意见》要求，单套建筑面积控制在90 平方米以内，但此次《意见》仅规定共有产权住房应以中小套型为主，并未作出具体面积限制。

实际上，主要用以满足中等收入家庭的共有产权住房可能会大于此前的试点控制面积。北京方面规定，公共租赁住房面积在60平米以下，共有产权住房则将严格控制60平米以下的套型比例，同时城六区套型上限90平米，郊区最大不超过120平米，要“通过政策设计引导住房梯度消费，满足不同人群住房需求”。

这也让共有产权住房的价格和产权比例引人关注。新城集团高级副总裁欧阳捷曾在接受21世纪经济报道采访时表示，在一线城市现有的政策条件和市场环境下，为了尽可能发挥共有产权住房的居住属性，防止伤害居民购买积极性，应当由政府在产权比例分配中占到大头。