房企负债率创新高：万科A负债破万亿绿地7700亿

2018-05-17 09:35:25 来源：中国经济网

2018年一季度末，房企资产负债率再次上升至79.42%。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企业资产负债率超过70%。

截至一季度末，深圳房企龙头万科A总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元;上海房企龙头绿地控股总资产8685.74亿元，总负债7701.97亿元。绿地控股资产负债率达到88.67%;万科84.04%的负债率水平创下该公司的历史新高。

重压之下，房企纷纷抛出加码高周转的“解题思路”。有媒体报道，一家知名房企为提高周转速度连发多份加急文件，要求设计当天内出图。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产开发企业对于高周转模式的追求，源自于企业对利润的追求。源自于企业大量的金融借贷和抵押，企业的负债率及高，风险极大，这样的压力让企业有高周转的动力。而高转模式，本质上是为了更好更快地捕获市场需求。

房企负债率创13年新高现金流不断吃紧

Wind资讯数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%;负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产和华夏幸福负债均超过3000亿元，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元和3048.3亿元。

今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，超过85%的房企近20家，如鲁商置业(负债率94.06%)、中交地产(负债率89.08%)、绿地控股(88.67%)、泰禾集团(88.46%)、阳光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛海控股(85.66%)、中粮地产(85.21%)、京投发展85.19%)等实力公司。

此外，万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等房企的资产负债率也均超过了80%。

房企负债率增至历史高位，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。根据房企一季报数据统计，136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半，现金流最差的三家房企是：万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。

证券日报报道称，有业内分析师表示，龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本持续上涨，负债率持续走高。

万科A一季度负债超万亿元去年实际利息支出82亿

今年一季度，万科A实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%;实现归属于上市公司股东的净利润8.9亿元，同比增长28.7%;经营活动产生的现金流量净额为-277.54亿元。截至一季度末，万科A总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元。

1-3月，万科A财务费用为10.40亿元，同比增长181.24%。万科A表示，由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。

由于对外投资付款增加，截至一季度末，万科A持有的货币资金为947.8亿元，同比减少45.57%。不过，货币资金远高于短期借款和一年内到期有息负债总和489.1亿元;有息负债占总资产的比例为15.8%，较2017年底下降0.6个百分点;且有息负债中，74.7%为长期负债。

年报显示，2017年，万科A总体融资成本控制在较低水平，实际利息支出合计82.1亿元，其中资本化的利息合计41.5亿元。

截至2017年末，万科A的有息负债合计1906.2亿元，占总资产的比例为16.4%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币622.7亿元，占比为32.7%;一年以上有息负债人民币1283.5亿元，占比为67.3%。

万科A的融资途径有银行贷款、债券、其他借款。截至2017年末，银行贷款融资余额为1153.73亿元，融资成本区间Libor按约定利率上浮~6.765%，期限结构为短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款;债券融资余额为384.86亿元，融资成本区间2.50%-4.54%，为一年内到期的非流动负债、应付债券;其他借款融资余额为367.65亿元，融资成本区间4.75%-7.90%，为短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款。