批量入市或平抑房价

“限竞房”也有称之限房价项目。该类产品出现要追溯到2016年，当时北京为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”相关精神，在土地出让环节推出“限房价、竞地价”政策。通俗地讲，这类房子在开发商买地时，就已被确认销售价格。

今年5月26日，北京市正式出台限价房项目销售办法。根据《通知》，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。然后，根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比，分别采用两种方式销售。这次，新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。如果限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。当然，这个标准也不是一成不变，《通知》明确，目前是暂行的比例，实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。

不可否认，批量入市的限房价项目将对北京楼市带来巨大压力。据中原地产首席分析师张大伟测算，上述4个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年新建商品房市场均价2%-3%。

除了上述4个项目，北京市未来还有55个限房价项目排队入市。据张大伟预测，目前北京市限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套，全年合计可能达到4.5万套。

除了新房市场，我爱我家集团研究院院长胡景晖认为，批量入市的限房价项目未来也将对二手房价格起到平抑作用。“当然它跟共有产权房还是有区别的，肯定比共有产权房价格要高，但政府已经限制限房价项目价格不能低于周围市场价的百分之八十五，否则就要转为共有产权房。可以预计的是，未来北京新房市场将形成新建商品房、限价房、共有产权房三个梯队市场，当然二手房就是随行就市。二手房最大的不同点，就是在区位和配套成熟度上已经比这些限价房更好、更成熟。所以会形成一个不同的市场区隔，那么主要就是看购买者的支付能力，以及是自住还是有投资需求。”

张波也认为，限竞房的热销会对周边二手房的成交量价产生直接影响，北京的二手房在5月已经出现一定回暖迹象，后续限竞房的陆续上市会产生微妙的化学反应，让回暖或显得绵软无力。

不过，胡景晖表示，“限价房只要维持在一个合理的价位，即价格比现在的周边二手房价低，比共有产权房高，那就基本上完成了政府对政策设计的梯次安排。从四五月份市场交易量反弹情况来看，市场需求有一定程度的释放要求，此时能用限房价项目来消化掉一部分需求，整体上来讲会起到平抑房价的作用。但我认为，未来二手房市场或者新房市场仍然会保持一个正常的交易量。不过，多了这样一个缓冲带是好事，最起码比需求一味地涌向新建商品房和二手房市场要好。售罄也是很正常的，说明目前的定价合理。”