近日，中国影视娱乐第一股华谊兄弟传媒股份有限公司(简称“华谊兄弟”，股票代码“300027”)因涉嫌偷税、股权质押比例过高等问题深陷舆论漩涡，资本市场对此也作出了消极反应。《经济参考报》记者深入研读华谊兄弟历年财报和公开资料发现，虽然公司公开否认地产化，但其多年来全国布局的数十个影视实景项目储备了逾万亩土地，一些项目公开对外销售商铺、公寓、别墅等各种商品房。此外，华谊兄弟以电影小镇、电影世界等为主的品牌授权与实景娱乐板块，在实现高毛利率的同时却负债高企，其发展前景待考。

总投资逾千亿元实景项目全国开花

公开资料显示，以影视娱乐业为主业的华谊兄弟早在2009年就提出了“去电影化”的口号，2011年左右逐步走上了一条以影视娱乐为核心、品牌授权与实景娱乐和互联网娱乐为两翼的多元化发展的道路。其中，华谊兄弟全力打造的品牌授权与实景娱乐板块，是希望依托自身品牌价值和丰富的影视作品版权(即IP)储备，优选核心区位，结合地方特色文化打造覆盖全国主要城市的影视文旅实景项目。

《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟早在2009年就尝试开拓地产业务，并计划在青岛、成都、北京等城市建设主题公园，后无疾而终。2011年起，华谊兄弟在全国多地布局品牌授权与实景娱乐板块，开启了自己向文化旅游全产业链的转型之路，推出了华谊兄弟电影小镇(文化旅游)、华谊兄弟电影世界(主题游乐)和华谊兄弟文化城(文创园区、拍摄基地)等三种产品形态，成为国内最早布局实景娱乐业务的影视娱乐公司。

2011年，华谊兄弟在上海嘉定投资建设首个华谊兄弟文化城项目;2012年，华谊兄弟首个电影小镇项目“海口观澜湖冯小刚电影公社”正式签约开工，总投资55亿元;同年，华谊兄弟竞得苏州工业园区阳澄湖半岛的7幅地块，总面积逾60万平方米，计划投资30亿元建设首个电影世界项目;2014年，华谊兄弟以16.38亿元的底价竞得深圳市坪山区三宗土地，规划用地面积为118万平方米，计划总投资130亿元，拟建设首个文化城项目。

随着影视IP概念的大热，华谊兄弟2015年启动了多个实景项目的建设和签约，如前所述的苏州、深圳项目开始开工建设，昆明电影小镇签约，投资150亿元占地2000亩的“建业·华谊兄弟”郑州电影小镇、投资30亿元的长沙电影小镇相继奠基;2016年，总投资约20亿元的重庆电影小镇签约，总投资18亿元占地1633亩的2016的西昌电影小镇规划出炉，总投资约50亿元的华谊兄弟电影文化城项目正式落户济南;2017年，总投资约百亿元的南京电影小镇开工。

2017年下半年，华谊兄弟与恒大集团传出合作开发电影主题乐园的消息，首个合资文旅项目落地武汉，总投资额预计375亿元的恒大—华谊兄弟(阳江)电影城举行签约仪式，这些项目模式均为大股东恒大集团出地出钱，小股东华谊兄弟负责品牌授权和项目设计运营。

华谊兄弟2017年年报显示，截至报告期末，公司品牌授权与实景娱乐板块共实现签约项目18个。根据规划，华谊兄弟实景娱乐项目要在全国14个省份布局20个电影小镇。据《经济参考报》记者不完全统计，华谊兄弟实景项目预计总投资逾千亿元，在全国储备土地总量逾万亩。

公开否认“地产化” 多地开卖商品房

在业内人士看来，华谊兄弟实质上是在打特色小镇地产化的擦边球，并且存在圈地之嫌。不过，华谊兄弟实景娱乐负责人秦开宇却多次公开否认“地产化”，声称“我们不会从事房地产项目”，并认为“新开业的电影小镇没有一平方米的房地产项目，完全是利用多年积淀的IP打造成的集娱乐、体验、互动于一体的文化产品。”

《经济参考报》记者调查发现，华谊兄弟旗下多个实景项目均对外公开销售商品房，存在涉嫌变身地产项目的问题。记者登录房天下网站显示，华谊兄弟长沙电影小镇项目分“意大利小镇”和“老长沙小镇”两期滚动开发，楼盘地址位于坪塘大道与巡抚路交汇处往东500米，目前在售50-300平方米不等的商铺，均价30000元/平方米至60000元/平方米。这批商铺的《商品房预售许可证》，获得于2017年11月17日。而承担苏州电影世界项目建设的华谊影城(苏州)有限公司，在阳澄湖半岛上还开发了“华谊兄弟艺术家村”别墅。365淘房网显示，华谊兄弟艺术家村一期于2016年10月下旬开盘，目前还剩余少量叠墅，面积为113平方米，每平方米单价约3万多元，总价近400万元。

网易房产、惠州新房网等网站显示，华谊兄弟深圳开发的文化城项目分三期开发，计划推出建筑面积约44至80㎡的影人公寓、建筑面积约53至93㎡层高约4.5m的办公产品，项目由深圳华谊兄弟文化创意产业有限公司开发打造。而华谊兄弟较早开发并早已营业的海口“冯小刚电影公社”，其与地产商合作的观澜湖项目问鼎了2014年海口地区的“销售冠军”，总销售额达到8.25亿元。

江苏国土部门一位不愿具名的专业人士指出，在土地资源日趋紧张且价格高涨的情况下，以影视文化概念拿地，价格自然会优惠很多，贯穿其中的则是部分地方政府的招商引资冲动、文化企业的拿地冲动，双方可以说是一拍即合。经济学家宋清辉就此指出，以特色小镇之名行房地产开发之实的问题，已经引起政府部门的警惕，国家有关部委纷纷出台相关规定，要求不得推荐打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇，禁止将房地产开发与主题公园捆绑供地和审批。

高毛利率高负债并存

针对眼下影视企业“去电影化”、房地产企业“去地产化”的现象，有人说，地产业外的人试图进入地产业，娱乐业外的人则试图进入娱乐业，就像围城一般，让人看不懂。《经济参考报》记者发现，“去电影化”的华谊兄弟，其趋地产化的实景项目，高毛利率与高负债并存，其发展前景待考。

业内人士指出，华谊兄弟在实景项目中摸索出了一套有效的商业模式：以品牌授权为核心，收取前期的授权费、后续的运营分成和服务费以及根据在项目中所占股权所获得的投资收益。历年财报显示，华谊兄弟实景娱乐板块近年来毛利率居高不下，近乎100%。财报显示，2015年到2017年，该板块实现的营业收入分别为5556.60万元、25690.51万元和25848.42万元，当期毛利率分别高达100%、98.41%和98.85%。但2017年报显示，华谊兄弟2014年中开业的首个实景项目冯小刚电影公社虽然实现净利润8284万元，但期末负债高达24.23亿元;华谊影城(苏州)有限公司全年营业收入仅为1.46亿元，总负债则高达21.67亿元。

值得注意的是，相关统计数据显示，目前我国实景娱乐已遍地开花，但其中超半数项目尚处于亏损状态，华谊兄弟实景项目未来有待观察。《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟多个实景项目进展缓慢，如苏州项目开业时间一推再推，最终历经7年之久才建成。目前，华谊兄弟正式开业的实景项目，除海口、苏州等少数项目外未见公开开业的报道，甚至连2011年签约的华谊兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。

但华谊兄弟方面认为，公司品牌授权及实景娱乐板块近年来稳步发展，累计签约的18个项目截至2017年末多个项目进入在建状态并相继开工，长沙、南京、郑州等地电影小镇将于2018年陆续开业。其负责人王中军则多次公开指出，华谊兄弟未来会有20多个文化小镇落地，公司会坚持商标属权，如果有100个，每个1亿元收入，就是100亿元的收入，这个数字不是梦想。就华谊兄弟存在的问题，记者致电该公司采访，并将书面采访提纲发至其公开邮箱，截至记者发稿时未有回复。