我爱我家离职副总裁胡景晖炮轰长租公寓助推房租猛涨，SOHO潘石屹直言长租公寓的生意不赚钱、不要做，自如的租金分期项目被诟病滥用租客信用，杭州鼎辉家破产波及4000租客……围绕长租公寓展开的一出出戏码正逐渐拉开大幕。

接二连三收获政策红利后，近两年市场逐步对长租公寓形成一种共识，即租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向，同时也是资本眼中的新一轮“风口”。不过，在当前阶段，其中暴露出来的问题并不比市场嗅到的机会少。在套用传统的模式无效的情况下，长租项目要采用何种融资模式、盈利模式，是整个市场下一步绕不开的话题。

从当前跑马圈地的市场格局来看，长租市场主体主要包括开发商系、中介系、酒店系以及创业系等不同背景的运营方。财大气粗的开发商运营者吐槽长租项目亏损已经成为常态，不过据21世纪经济报道记者从市场了解，市场早已存在的一些从事租赁的小规模商户甚至个体二房东运营的项目经营情况十分乐观。

“长租市场专业化、机构化是大方向，但是此前都只是个体户小打小闹的运作。如今政策开始鼓励了，但是围绕这个市场需要的一整套的基础设施还是一片空白。开发商们现在开始涉足，用他们原来那一套做新房开发的模式来做租赁，就好比马路上开的大奔突然冲进泥巴路上，短期的不适应和亏损是必然的。”长租公寓综合服务商水滴管家CEO、创始人冯玉光对21世纪经济报道记者如此表示。

“个体户年现金流300-500万很正常”

吴子福原本在一家地产企业负责策划和商业地产运营项目，在运营地产项目的过程中，他认为租赁市场将是有很大前景的，一番考察之后，2016年5月出来创业创立了久拾公寓。“当时经过考察和测算之后选择了兰州地区。主要原因，一是这个地区房价和租金都不低，有充分的利差;二是竞争比较小。”吴子福对记者表示。

到目前，吴子福运营的租赁项目规模刚刚超过1000套，不考虑新增量，存量部分每个月的盈利20万-30万。具体而言，他介绍说，盈利主要分为两大部分，一是已经租出去的，这部分已经全部实现盈利;二是新增部分，投入200多万拿下50套集中式，一年半到两年回本;分散式，今年新增了毛坯房，因为毛坯房利差较大，回本周期12个月左右，简装房控制在6-8个月。

吴子福的项目运作得相当顺利，盈利按照其测算的情况一一实现，这并不是孤例。由于这是一个极度分散和个体化的市场，目前尚无权威统计数据。不过，据上海地区对租赁项目做过充分调研的金融机构人士对21世纪经济报道记者表示，上海很多类似的公寓租赁项目，由少数个人组成的小团队运作，每年的现金流300万-500万很常见，比部分上市公司的财务情况好很多。

硬币的另一面是，大型开发商们不断抱怨租赁项目只是“赔本赚吆喝”。旭辉CEO说长租公寓盈利很难，主要是成本太高，拿房成本是大头，装修、运营成本都很高，稍微控制不好就会亏损。无独有偶，soho潘石屹的原话是“按照银行的基准利率4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，长租公寓项目确实很多都不赚钱，主要是收益是单一的，而且很多租金上升空间不大。这和租赁需求的过渡性有关。租赁市场收益呈U型，刚开始靠收租可以，但随着规模做大，经营成本增加，比如说消防、职工薪酬成本增加，政府监管导致各类审批节奏放缓等，所以做到一定程度要想办法突破一个瓶颈。

围绕长租公寓崛起的一整条产业链也在逐渐形成。吴子福告诉记者，其租赁项目现在管理上比早期要成熟很多，主要是规模化之后，运用一些线上管理系统，比如智能电表联网，在催缴租金、平摊电费等事务上不仅效率提高很多，而且使其作为运营方掌握了更多主动权。

上述调研长租项目的金融机构人士对记者表示，非常看好长租公寓的前景，现在大家之所以亏损也要跑马圈地抢占市场，就是看到了其中的价值所在。租赁的市场份额不仅是房源问题，围绕租客吃穿住行一整套的数据信息均是未来的富矿。

融资难题仍未突破

融资是另一个关键问题。

从目前市场的选择来看，租赁市场多以REITS、类REITS为代表的资产证券化产品为主要融资模式。不过，在实际操作中这些产品也没有逃脱传统的路径，面临着颇多问题。据多位券商资管或基金子公司人士对记者透露，由于政策层面的鼓励，长租公寓的资产证券化产品发行报备的条件和流程均较其他产品要容易很多。不过，考虑到回报周期长、盈利难等问题，资金方尤其是银保等金融机构仍以谨慎为主。

“产品设计上，还是‘抵押+兜底’，还要求发行方出25%的劣后，利率比同等级债券高1%左右。”上海地区一位正在承销长租公寓ABS的券商资管人士对记者表示。

冯玉光说，吸引金融产品进入，核心问题是租价比(一年租金/售价)，分子和分母都很难动。观察国家政策的思路，是要通过非住转住的方式做大分母;但是非住转住资产流动性很差，甚至不能流动、不能抵押，现在主要看主体信用，实际上就缩小了融资主体范围。这些问题需要进一步的解决对策。