一线卖地收入下滑房地产市场进入存量时代

2018-12-06 08:19:39 来源：21世纪经济报道

时至年末，各地政府推地积极，土地市场迎来一波小高峰，但依旧未能改变全年降温的局面。

其中，一线城市降温更为明显。中原地产数据显示，北京(楼盘)今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右，与去年同期的2609亿相比，相去甚远。

与此同时，土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。

不少业内人士认为，土地市场尤其是一线城市的低迷，表明房地产市场的存量时代正在到来。

1998年起，我国房地产一直处于增量状态，价量齐飞、长期上扬的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标，特别是北京、上海(楼盘)，事实上在几年前就已经进入了存量时代，二手房交易远超新房，而存量时代的房地产市场如何演变，正在被市场的各方实践和检验。

一线卖地收入下滑

今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。

12月3日，中原地产研究中心统计数据显示，今年前11个月，中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元，同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上，增速明显放缓。

这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示，北京年内土地成交大约在1680亿左右，截至目前已经成交1558.54亿，同比去年下降41.51%。

拥有充足的郊区土地供应量的广州，其在今年的土地的出让金额却不足千亿，为930.8亿元，同比下降2.35%。

土地供应量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据显示，今年前10个月，深圳有4个月土地0交易，其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月，深圳出让土地397.6亿元，同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞(楼盘)塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

同为一线城市，上海又有所不同。截至目前，年内上海土地出让金达到了1715.7亿元，同比上涨了26.96%。据中指院数据，上海去年的土地出让金为1472亿元，这是由去年的供地结构调整等原因所致。

整体上看，一线城市土地市场降温明显，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。

中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测，今年三季度，一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄，上海、北京分别连续8个和7个季度持续降速。

另据广州克而瑞数据，今年广州计划供地面积是1561万平米，但截至11月27日，广州已经交易的土地面积仅为580万平方米，仅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之间。

今年亦是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，且是近6年来最高纪录。其中，北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年，北京全年仅流拍了3宗土地。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“流标的原因非常多，最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

而溢价率方面，北上广深四个一线城市也出现危机，北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温，广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。

与一线城市相对比，二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计，前11个月，杭州(楼盘)“卖地”收入达2452亿元，居于全国首位。此外还有郑州(楼盘)、重庆(楼盘)、苏州(楼盘)、武汉(楼盘)等二线城市土地收入也超过了千亿元。

存量时代到来

历史地看，1998年到2008年，房地产行业进行了长达10年的新一轮建设高峰，城市人口在增长，住房的建设量也在增加。2008年危机之后，“4万亿”救市，房地产又进入了货币推动的加杠杆通道。

“经历了这么多年的发展，从总体上来看我们已经不缺房子了，这个判断意味着，未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。”贝壳研究院院长杨现领表示。

贝壳研究院的数据显示，2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。