导读：“过去3年我们放弃了销售规模老大的位置，进入了70-80个城市，换来了今天的战略主动。”万科董事会主席郁亮说。

每年的1、2月是房地产的销售淡季，今年似乎格外惨淡。

克而瑞研究中心1-2月房企销售TOP10中，有1/2的房企销售额不敌去年同期，去年的“四巨头”房企碧桂园、万科、恒大、融创均在其列。

从下滑的幅度来看，受三四线城市和返乡置业退潮影响，碧桂园、恒大下降更为明显;前100名房企同比降幅为22.9%。

总体而言，2015-2018年货币宽松推动下的楼市高增长结束了，新房销售在2018年达到了一个阶段性的高峰后，将首次出现拐点。

多位业内人士预计，2019年是房地产销售的“小年”，相对2018年近15万亿的销售金额将出现下跌;众多房企在2019年的销售增幅也将显著下降，从以往40%、50%的增长下降到10%、15%不等，甚至不排除有房企出现负增长。

时间拉回到四五年前，那时大批的房企都在向三四线进军，而现在，三四线楼市正在退潮;在这样一个调整的周期，房企竞争格局将被重塑，战略明晰、稳健的房企将迎来逆势翻盘的机会，比如万科、中海、保利、华润等房企;他们的竞争，将不限于销售，而是更多运营赛道的争夺。

楼市未回暖

今年春节期间，很多房企期待的返乡置业，忽然减退了;反映到业绩上，便是同比明显下滑。

深度布局三四线的龙头房企率先放缓。3月5日，碧桂园公告，2月实现权益销售额约人民币418.1亿元。加上1月的330.7亿元，1-2月权益销售额共748.8亿元，较去年略有下滑。

另根据克而瑞数据，碧桂园1-2月的全口径销售额合计1050亿元，较去年同期下降15.2%。

龙头房企中降幅最大的是恒大。1-2月，中国恒大累计合约销售金额约647.0亿元，同比下降42.50%。

而驻守一二线城市的万科下滑幅度相对较小。1-2月万科累计实现合同销售金额920.7亿元，同比下降11.1%，在咬紧碧桂园的同时，远远把恒大甩在身后。

第二、三梯队的房企则逆势增长。如华润置地实现了逾36%的同比增速，中海地产逆势增23%，保利发展增约6%。

按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

环比来看，受春节和返乡置业退潮影响，房企2月的销售大部分出现下降。据克而瑞数据，2月TOP3房企销售额环比下降10.9%，TOP4-10环比下降25%，TOP11-30环比下降25.4%。TOP100房企则环比下降22.9%。

其中，恒大环比下滑51%、中海地产环比下滑23.4%、融创中国环比下滑15.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前企业的销售策略和销售市场效果都在分化。深耕一二线的房企表现稍好，而部分民企过去高歌猛进深入了很多三四线城市，如今面临很多压力，比如碧桂园、恒大等。

1、2月的销售对今年的楼市有多大的参照?克而瑞指出，虽然最近两周楼市出现了一定的回暖势头，调控放松的预期让部分观望已久的客户入市，但目前的“回暖”仅限于核心城市及热点项目市场，整体成交规模也未出现明显增长，因此尚不能解读为市场全面转暖的信号。

克而瑞认为，2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。

房企重洗牌

过去这三四年，中国楼市全线爆发，一二线、三四线，甚至五线城市，都掀起了一轮轮买房潮。一些房企实现了跨越式的增长，一些房企则是失落更多。

曾经的老牌央企保利、中海、华润，长年高踞排行榜前三、前十，但过去三年被恒大、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福(600340)等甩在了身后;十多年位列老大的万科，已连续三年失去了冠军之位。

然而短暂的周期过后，拐点出现。保利发展战略研究院指出，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立;2019年，中央将通过授予地方灵活空间，用政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

一二线、三四线城市成为房企业绩的分野。“三四线城市很难持续增长。”广州一家大型房企人士说，该公司5年前在吉林的一个小城市，第一年卖20个亿，到第2年断崖式下跌，只卖了5个亿;此后公司对于进入三四线非常谨慎。

翻开主流房企的财务报表，过去三五年依然坚持布局一二线、选择性进入三四线的房企，包括万科、中海、华润等，他们在今年前两个月依然保持了相对的业绩稳定，甚至增长。

“过去3年我们放弃了销售规模老大的位置，进入了70-80个城市，换来了今天的战略主动。”万科董事会主席郁亮说，万科希望进去之后，能够融入这个城市，长期发展。

因此出现一个有意思的现象是，房企销售排行重新洗牌趋势出现，前两月融创跌出了前四，保利发展超过融创升至第四，逼近恒大;中海重回前五。

具有央企、国企背景且为老牌房企的，表现出“长跑选手”的特征，逆势增长，如保利、中海、绿地、华润置地;万科前两月销售逼近碧桂园，有望重回第一。

“正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998年香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性，增量市场规模未来5-10年有望仍将维持十万亿+。”保利发展战略研究院认为。

郁亮也认同，房地产销售市场依然有广阔的空间，龙头房企的占有率还有可能扩大。这也是万科为何提出收敛聚焦，巩固提升基本盘(即开发销售业务)的逻辑，“在市场依然存在的时候，为什么要放弃自己的优势业务，”万科执行副总裁孙嘉说。

而今郁亮更有继续做老大的底气。“我们整个团队是一定要争冠军的。”郁亮称，虽然这个冠军已经不是指销售之王了。但不排除，在今年碧桂园持续降速之下，万科重回老大之位的可能。

此外，保利发展在去年也提出了“重回行业前三”的口号。

万科的投资正在加速。据中指研究院数据，万科在1-2月合计拿地274亿，超过碧桂园、恒大、融创拿地之和，成为拿地最高的房企，与第二名的差距高达80亿。

不过，万科、碧桂园、恒大等多位人士指出，未来十年，房企转型加速，销售之王已经不是所有开发商最看重的东西了，未来的竞争赛道将转移到城市空间的运营，以租金收入为特征的商业模式变革，在这里，将产生新的王者。本报记者张晓玲广州(楼盘)报道