“其实在2018年年初的时候，外资进入大宗交易市场的趋势已经很明显了。大宗交易大概是半年到一年的成交周期，那个时候我们已经感觉到外资投资机构、经理人都在关注中国大宗交易市场，但是这一情况还没有引起国内的关注。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵接受21世纪经济报道采访时表示。

2019年以来，外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。数据显示，截至2019年3月底，黑石、凯德、基汇等外资机构，在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。

其中，仅黑石集团一家出手就接近200亿元。其先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国3家购物中心50%股权;又以70.23亿港元收购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

不仅黑石买买买，凯德、基汇资本也是主流买家，上海浦发大厦、上海MixC万象城等A级办公大楼刚被他们收入麾下;3月28日，启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京市中关村(000931)核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。据了解，此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。4月1日，加拿大Brookfield基金拟整购绿地香港旗下上海五里桥综合体项目的消息传出。

现阶段外资PE频频入华收楼的原因何在?外资对于不同区域的收购态度又有何不同?随着越来越多的外资进入到这个市场，未来中国的大宗交易市场会有什么变化?

如入无人之境?

“整个市场对于外资来讲，据我们研究的数据显示，基本如入无人之境。2017年之前，外资也在关注这个市场，但当时他们的竞争力远不及中资。”刘兵说。

回顾房地产大宗交易的历史，2005年开始，香港、新加坡等地开发商以及外资基金将目光投向中国，大肆布局北上核心物业;2010年，关于保险资金投资不动产暂行办法出台，中资保险公司开始扩大商办物业投资;2015-2016年，内资基金和万能险成为市场主要买家;2017年，随着房地产市场进入存量物业时代，内资开发商并购存量物业，掀起一轮热潮;2018年之后，外资投资占比显著上升。仲量联行提供的数据统计显示，去年，北京大宗交易市场成交额中大约有四分之一收购者是外资。

外资缘何在国内大宗交易市场中再次占据显著优势?业内人士普遍认为，首先，2018年，中国去杠杆、去地产化的大势使不少企业抛售资产，市场出现更多的优质资产，比如海航资产的集中处置;另一方面，融资渠道收紧则使内资机构募资困难，出价能力逐渐下降。

“2018年对中国来说是去杠杆，但对全世界来讲，并没有一个特别明显的去杠杆过程。并且与之前的1998年、2008年的经济危机相比，2018年相对来说是一个比较好的年份，市场情况并没有预期的严峻。在中资缺乏竞争力、汇率处在人民币下行时期，外国资金较为充裕。另外，在银保监会合并之后，国内大型保险机构和银行的管理层面出现调整，在这一调整过程中，国内的投资方向和投资政策也相应的进行调整，这也是当时内地资本投机买卖不活跃的原因。”刘兵说。

刘兵认为，从外资自身的角度来看，外资现阶段大规模进入国内商业地产市场，除了对市场动态变化反应迅速，同时也是对中国经济未来发展态势的看好。中国这一新经济体具有高速经济增长、稳定政治环境、愈发开放的政策等多种优势。因此之前在日韩超配的外资机构已逐渐主动将中国的重要性提升。

“商业地产写字楼是中国经济的晴雨表，外国的私募基金看好目前中国的经济发展，在这种情况下，外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源，加大对中国的核心资产配置。”刘兵称，“最近新加坡、美国、欧洲资金都在进入中国商业地产领域，这是一个非常明显的趋势，外资已经将中国当作是全世界越来越重要的经济体。”

外资对市场的反应速度究竟如何?刘兵以他亲身经历表示，“北京市场作为一个较为特殊的市场，传统写字楼和商场交易标的有限，在这种情况下，投资人只能通过酒店改成写字楼，商场改成写字楼的方式，挖掘现有的存量价值。而尽管外资相较于中资机构远离中国本土市场，但是对项目的判断上看不出任何水土不服的表现。“去年，戴德梁行还在向很多外资机构投资人介绍北京市场情况，具体的改造政策是什么样的，以及土地使用年限的问题，但是很快外资就开始大举进入国内大宗交易市场进行投资，市场嗅觉非常灵敏。这反映出外资一直在保持关注着北京上海的大宗交易市场。”

对于外资主流的投资逻辑，刘兵认为目前仍然是买入-经营-出售或Reits退出这一模式。但是，值得关注的是，有越来越多的外资基金长期持有国内具备稳定租金收入、优质租客组合的商业核心物业，这越来越像伦敦、纽约的情况。

地域分布：上海VS北京

无疑，作为中国最重要的两个门户城市，上海和北京一直都是外资重要的目的地。此轮外资买空上海核心资产，开始对北京加大投资力度，除了已知的、丰树、PartnersGroup等买家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晋买家也已在京收购项目，其中不乏收购背景复杂、需要改造的物业。

刘兵介绍，从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看，主要集中在北京、上海这两个城市。其中，以上海更为集中。但目前有向二线城市下沉的趋势。

“从北京和上海的成交额上来说，上海遥遥领先于北京，北京的成交量大约是上海的三分之一。不过，他们交易特点各有不同。外国机构投资者是有投资周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、长期持有型的内资为主，他们没有频繁出售的意愿，所以北京的成交额较少，外资进入的机会较少。”仲量联行北京研究部代理负责人米阳分析。

这一特点或许与北京写字楼市场表现优异有关。据戴德梁行的数据显示，自2008年底政府的4万亿经济刺激后，北京写字楼市场租金自2010年开始上涨，超越上海的同时于2011年发生井喷现象，2012年达到峰值，自此之后，北京写字楼市场租金一直超过上海，位居全国首位，截至2018年底，上海甲级写字板市场租金为277元每平方米每月，仅为北京的69.2%，而北京全市市场租金高达400.1元每平方米每月。

另外，北京甲级写字楼市场空置等始终低于上海。2011年后，北京甲级写字楼空置率一直保持在10%以下的低位。而上海随着2015-2018年大量的新增供应的入市;空置率大幅上涨，于2018年底高达16.49%，高于北京8.3个百分点。

随着越来越多的外资进入中国房地产大宗交易市场，米阳认为，“更多外资机构进入北京大宗交易市场，会令这个市场更加活跃，这对市场来说是一个积极的方面。”此外，由于资金成本低，决策速度快，刘兵预测2019将是外资继续爆发的一年。同时，内资机构也会由于中国经济稳定，领导层稳定、股市上涨、去杠杆阶段性完成任务等多重向好因素影响，重新回归市场，外资也会面临强劲的竞争。

“短期之内，我认为今年的发展，内资和外资是一个并驾齐驱的形势。在未来，可能在2020年左右，其实还是会回归一个卖方市场。因为这个市场还是在一个买方卖方不断变动的过程中前进。”刘兵称。