7月18日，住建部网站公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、上海、长春、南京等城市入选。业内分析认为，从此次试点名单看，租赁市场发展的财政资金会更加到位，有利于租赁市场的发展，包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。随着试点落地，我国住房租赁市场有望加速发展，行业相关公司有望迎来机遇。可关注我爱我家、世联行等住房租赁领域相关公司。

我爱我家:超额完成业绩对赌目标,资本助力并购发展

我爱我家 000560

研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2019-04-11

公司公布2018年年度报告。受益于我爱我家房地产经纪公司的并表,公司实现营业收入106.92亿元,同比增长710.91%;实现归母净利润6.31亿元,同比增长765.69%,实现每股收益0.27元;2017、2018年我爱我家房地产经纪公司合计实现扣除募资影响后扣非归母净利润11.57亿元,超额完成业绩承诺目标,完成率105.17%,该业绩对赌承诺为2017、18、19年的扣除募资影响后扣非归母净利润累计值不低于5亿元、11亿元、18亿元。

经纪、代理业务稳健增长,未来有望实现直营+加盟双轮驱动。2018年,公司经纪业务实现收入54.85亿元,毛利率27.77%,其中二手房经纪业务贡献约40亿元,同比增长3.2%,截止至2018年底,公司线下门店已覆盖北京、天津、上海等17座主要一、二线城市,门店数量达3200家(452家加盟店),在已布局城市市占率稳居前三;新房代理业务实现收入16.3亿元,同比增长4.5%,毛利率28.86%。公司于2018年启动了中环互联的收购工作,中环互联作为以加盟模式为主的经纪公司,目前拥有超2400家门店,且在南昌、长沙、武汉等地拥有较强的竞争优势,若收购完成,中环互联与公司将形成区域覆盖、业务模式的互补,公司门店覆盖将拓展至25座城市,数量达6000家以上,二手房经纪业务与新房代理业务都将深受其益。

相寓在管规模继续提升,营收大幅增长。截止至2018年底,相寓在管规模达30.3万套,较2017年底净增4.8万套;运营效率保持良好,相寓全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7天。2018年,公司资产管理业务实现收入16.54亿元,同比增长50.78%,随着在管规模的增长,资管业务将成为公司收入的压舱石,以抵御周期风险。

维持公司增持评级,预计2019、20、21年EPS分别为0.32、0.36、0.40元,对应的PE为24倍、21.3倍、19.4倍。

风险提示:收并购进展不及预期;二手房市场超预期下滑

保利地产:4月份销售情况良好,全年业绩保障度高

保利地产 600048

研究机构：东莞证券 分析师：何敏仪 撰写日期：2019-05-09

4月销售理想涨幅领跑行业。公司4月份实现签约面积255.16万平方米,同比增长21.26%;实现签约金额374.23亿元,同比增长15.27%。1-4月,公司累计实现签约面积955.2万平方米,同比上升18.93%;累计签约金额1470.83亿元,同比增长23.19%。公司4月份销售理想。

4月土地获取相对谨慎。4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块,通过拍卖方式取得重庆市巴南区高职城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米,计容建面为54.14万平米,合计拿地金额23.71亿元;其中权益计建容面积为48.1万平,权益计成交金额21.45亿。公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。土地储备中,一二线城市占比达60%,城市群周边的核心三四线城市占比达30%,布局区域理想。

业绩保持良好增幅。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2019年一季度公司实现营业收入225.77亿,同比增长12.14%;归属净利润23.2亿,同比上升22.51%;业绩保持良好增幅。另外截止一季末,公司账上预收账款达3252亿,为2018年营收的1.67倍,2019年业绩保障度极高。

负债水平合理融资成本具备优势。公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57 亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。

盈利预测与投资建议:预计公司19-20年EPS分别为1.98元和2.45元,对应当前股价PE仅6.5倍和5.5倍,估值便宜,维持“推荐”评级。

风险提示。政策调控,房地产销售低于预期。

万科A:销售靓眼,投资稳健,持续深耕一二线

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研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2019-06-05

5月销售规模维持高增。万科2019年5月份公司实现合同销售金额579.9亿元,同比增长35.2%;合同销售面积366.0万平方米,同比增长30.9%;销售均价为15844元/平米,同比增长3%。2019年1-5月,累计销售金额2676.0亿元,同比增长12.0%;累计销售面积1660.8万平方米,同比增长4.7%。根据CRIC公布的房企销售金额排行榜,公司位列行业第二位。

投资力度保持稳健,继续深耕一二线城市。万科5月份共获取13个新项目,其中12个为开发类地产项目,1个为物流地产项目。公司单月拿地建筑面积达233万平米,同比减少19%;拿地金额147亿元,同比减少27%(不包括物流项目),拿地金额占当期销售金额的25%,较4月提升5.6个百分点;拿地均价6324元/平米,占同期销售均价的40%,拿地成本维持低位;从各线城市分布看,公司在一、二、三线拿地金额分别占比4%、68%、28%。从累计数据来看,公司1-5月累计拿地成本677亿元,同比减少19%;新增建面达1105万平米,同比减少27%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是7.2、6.1、5.2倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

绿地控股:销售业绩稳中有进,多元业务羽翼渐丰

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研究机构：中泰证券 分析师：倪一琛 撰写日期：2019-04-24

业绩高增长、财务指标优化

营收增长主要源于建筑板块的高成长:公司建筑及相关产业报告期内实现营收1481亿,同比+41.33%;建材等商品销售实现营收305亿,同比+51.54%,公司大基建产业的快速发展是拉动营收增长的主因。利润增速高于营收得益于房地产主业盈利改善:报告期内,房地产主业实现营收1615亿,同比+7.30%;毛利率27.10%,同比提升3.65个百分点,带动整体毛利率至15.35%,同比提升1.01个百分点;此外,公司继续推进降费提效,报告期内销售管理费用率(销售额口径)分别为1.91%、2.42%,分别同比提升0.04、0.01个百分点。 财务指标进一步修复:1)杠杆率持续下降:公司净负债率由17年末的206.02%降至18年中的179.71%,再降至18年末的171.83%;2)资金面有所改善:报告期末。公司账上货币资金810.20亿,同比增加65.44亿;现金短债比0.86,较17年提升0.06个百分点;全年实现经营性现金流净额421.72亿,连续两年大幅回正;3)继续拓宽融资渠道、融资成本行业领先:公司全年扩大授信规模384亿,并在境外成功发行26.8亿美元债和15亿人民币债,在深交所发行CMBS募资10.53亿;报告期内,整体平均融资成本5.40%,成本略有提升但依然位列行业第一梯队。

展望未来稳中有进:公司19年营收目标3950亿(同比+13.27%),利润总额267亿(+10.0.02%);18年末预收款项3382.3亿,对19年营收目标覆盖率为85.63%;从各项指标看,公司完成19年目标或仍留有余力,看好公司在优化债务结构、增强盈利能力方面继续完善。

销售继续高增、项目拓展成绩显著

公司全年实现合同销售金额3875亿,同比+26.43%,销售面积3664万方,同比+50.29%;回款2968亿,同比+21.09%,回款率77%。土储方面,全年新增项目118个,新进入城市30个,获取权益建面4337万方(同比+115.77%),权益地价款814亿(同比+78.12%)。其中不乏数个战略性项目:18年9月,公司与苏州市政府签订的合作开发的长三角科技示范城项目总投资额500亿;19年2月15日,公司收购中民外滩50%股权债权,获取上海董家渡项目(商办建面57.6万方、住宅建面12.6万方),为公司补充上海区域优质储备。

多元产业快速发展,能级大幅提升

大基建、大金融、大消费等多元业务对主业支撑作用和协同效应进一步凸显。大基建产业:除开营收大增支撑公司业绩外,报告期内通过混改方式控股天津建工,使公司大基建产业版图扩展至京津冀城市群。大金融产业:实现利润总额25亿,同比+25%,地产基金放款金额超过60亿。大消费产业:绿地全球商品直销中心门店达到65家,新增24家;自有酒店及管理输出项目已累计约200个,遍布全球12个国家70余个城市。

投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,财务指标进一步改善,管控能持续提升,我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE6.18X、5.05X、4.08X,维持“买入”评级。

风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。

深圳能源:清洁能源净利润大增,参股公司拖累业绩

深圳能源 000027

研究机构：申万宏源 分析师：刘晓宁,叶旭晨,王璐 撰写日期：2019-04-04

事件:

公司发布2018年年报,全年实现营业收入185.27亿元,同比增长19.18%;实现归母净利润6.91亿元,同比减少7.83%,低于申万宏源预期的8.46亿元。

投资要点:

燃煤机组利用小时下降,清洁能源发电量大幅提升。公司2018年实现发电量342.18亿千瓦时,同比上升18.08%。其中,煤电发电量204.57万千瓦,同比增长20.6%,主要系国电库尔勒2*35万千瓦机组于2017年下半年投产影响。2018年5月滇西北至深圳±800千伏特高压直流投运,深圳本地煤电机组利用小时数受冲击较大,公司燃煤电厂机组2018年平均利用小时数同比减少169小时。深圳近年来大力发展燃机发电,公司燃气机组2018年平均利用小时同比增加292小时,实现发电量71.48亿千瓦时,同比提升7.96%。受益于风电、光伏装机规模扩大,公司2018年实现风电发电量16.65亿千瓦时,同比提升62.3%,实现光伏发电量11.96亿千瓦,同比提升30.7%。

广东省下调燃气机组电价影响有限,新能源等业务盈利水平快速提升,控股子公司业绩均符合预期。广东省2018年8月下调电厂燃气管输费至0.15元/立方米,9月下调省内燃气机组上网电价,公司东莞樟洋、惠州丰达下调5分/千瓦时(合计装机占比约30%)。管输费下调幅度难以覆盖上网电价下调,但盈利能力较强的东部电厂不在此次上网电价调整范围内,公司受影响较小。公司2018年风电、光伏业务实现净利润合计5.32亿元,同比提升35.7%;燃气业务快速增长,2018年供气量约3.95亿立方米,同比增长152%,燃气业务营收12.6亿元,同比提升149.8%;出售电力花园房地产获得收入16.58亿元。公司2018年控股子公司业务收入、利润水平均符合预期。

参股火电亏损扩大、深圳迭福LNG 接收站业绩释放缓慢,拖累公司整体业绩。公司2018年归母净利润不及预期主要源于两方面,受贵州省电煤价格高企及利用小时数不佳影响,公司持股49%的织金发电亏损扩大,2018年贡献投资收益-1.15亿元。公司持股30%的中海油深圳迭福LNG 接收站于2018年9月投产,设计年周转量400万吨,然而由于接收站投运初期周转量较小,2018年该项目呈亏损状态,对应公司投资收益-462万元,大幅低于预期,期待后续产能释放。

盈利预测与估值:结合2018年参股公司业绩表现,考虑到煤价回落预期及增值税下调3个百分点,我们调整19-20年盈利预测至16.68、19.28亿元(调整前为14.23和18.19亿元),新增2021年归母净利润预测23.48亿元,对应EPS 0.42、0.49和0.59元/股,当前股价对应PE 分别为16、13、11倍,维持“增持”评级。

阳光城:深耕高能级城市,发展步入快车道

阳光城 000671

研究机构：川财证券 分析师：方科 撰写日期：2019-05-20

立足福州,走向全国

阳光城集团股份有限公司是以房地产开发为主业的全国化品牌企业,业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。公司1995年始创于福州,1996年在上交所挂牌上市。2012年以前,公司一直立足于福州,2012年后公司管理总部迁往上海,从此开始了公司的全国性布局。目前,公司已拥有30个区域公司,布局全国80多个城市,全国布局已基本形成。

销售迅猛,拿地积极,深耕一、二线城市

克而瑞数据显示,2018年公司实现销售金额1,628.56亿元,在房企中排名14位;销售面积1,266.38万平方米,排名13位。截至2018年底公司拥有土地储备总计4417.77万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,可满足公司接下来2-3年的发展需求。公司坚持立足于福州大本营、深耕一、二线城市、适度下沉都市圈周边三、四线城市,在行业整体下行的周期中,公司一、二线丰富的土储将会为公司接下来的持续发展增加动力。

融资渠道丰富,成本优势显著,去杠杆良好

2018年,公司房地产销售回款增加,经营净现金流218亿元,同比增长147.55%,实现连续两个会计年度保持正值。公司负债虽多但债务结构较为合理:以较低成本的银行贷款和债券融资为主。2018年底,公司一年内到期的负债为482.11亿元,仅占42.81%,短期偿债压力较小。2018年,伴随业绩高增速,公司同时实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动向经营驱动过渡。

首次覆盖予以“增持”评级

首次覆盖给予“增持”评级。2018年公司实现归属于上市公司股东的净利润为30.18亿元,同比增长46.36%,对应基本每股收益0.66元。我们预计2019-2021年公司主营业务收入分别为610.54、769.99和943.05亿元,净利润有望达到41.51、58.47和70.78亿元,EPS分别为1.02、1.44和1.75元/股,对应PE分别为6.65、4.72和3.90倍,公司未来几年业绩有望保持高增长。

风险提示:房地产销售不及预期;布局城市调控政策力度超预期等