“过去三年是我们‘三年高质量发展起步期’，着力提升自身的规模能力和资本能力，并且成功上市。”3月30日上午，在2020年业绩说明会上，正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝表示，“未来三年，将是从‘三年高质量发展起步期’迈向‘三年高质量发展成长期’的重要阶段，这一阶段，我们仍将注重规模扩张，并且提升自身的服务品质与经营能力。”

3月28日，全国布局、快速成长的综合性物业管理服务提供商——正荣服务发布其上市后首份年报。截至2020年底，正荣服务实现营收11.03亿元，同比增长54%；毛利3.83亿元，同比增长57%；归属于母公司股东的净利润1.72亿元，同比增长63%。

对于未来发展，黄仙枝表示，“我们的期望是净利润与在管面积仍将保持50%以上的复合增长率、服务品质与客户满意度能够保持持续上升的态势。”

“预计未来新增面积中住宅与非住宅占比为5：5，来自正荣地产和第三方物业面积比为3：7。2021年预计目标是合约面积1亿平方米，在管面积7000万平方米。”正荣服务执行董事兼行政总裁林晓彤向《证券日报》表示，“我们对外拓非常有信心。”

第三方外拓规模加速扩张

截至2020年12月31日，正荣服务的在管面积4128万平方米，同比增长80%，期内增加了1833万平米；合约面积8740万平方米，同比增长136.2%，期内增加了5040万平方米，实现了跨越式发展。

若按项目来源来划分，正荣服务的第三方物业占比在近年来正快速提升。据统计，2017年-2020年，正荣服务在管面积中第三方物业占比从22.9%提升至63.7%，2019年在管面积的第三方占比刚好一半（即50%），2020年进一步提升11.4个百分点，第三方物业项目对在管面积的增量的贡献度约为78%。

对此，有业内人士称，第三方物业项目来源超过关联公司所提供的项目，说明了正荣服务独立成长能力得到强化，接下来规模发展将提速，能够在激烈的市场竞争中扩大市占率。

众所周知，若进一步对第三方物业项目的形式进行划分，可分为第三方外拓和收并购这两种形式。从正荣服务扩张路径来看，2020年第三方物业项目来源均来自于第三方外拓，是由公司综合服务能力与品牌影响力的提升所致，另一方面说明了对于第三方物业项目未来增长预期中，尚未启动的收并购形式或许能成为后续出现的新的增长点。

“考虑优质的并购标的，年内没有收并购项目落地，相信随着板块估值趋于合理，以及2021年行业集中度的进一步提高趋势，今年会有合适的优质项目并购机会。”林晓彤向《证券日报》等媒体表示，扩张战略也随着市场变化及时调整，正荣服务拥有强大的外拓能力和相关区域优势，目前规模扩张会以招投标为主，择机选择优质项目或新领域、新赛道进行并购。

值得关注的是，正荣服务在管面积中住宅和非住宅业态的占比分别是56%和44%，由于非住宅的占比在近年来获得快速提升，使得正荣服务在管项目的业态结构趋于一个相对均衡的状态。2020年，在1833万平方米增量中，非住宅项目贡献了54%，基本与住宅项目的贡献度接近。

“这说明公司已经形成住宅与非住宅业务双轮驱动的发展模式，能力圈正在持续拓展。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，另外，公司2020年开辟了城市服务新赛道，这是近两年物业行业新兴的市场空间巨大的赛道，目前行业内的企业都在争抢这一赛道，率先布局有利于构建护城河。

拓展多元化业务增加盈利点

据业绩公告所示，2020年公司的增值服务收入的增速约为64.7%，这一增速远高于物业管理服务收入的增速，其对整体营收增速的拉动力度，远高于物业管理服务。

复盘增值服务业务成长细节，呈现出多元化的特征，成熟业务和新业务齐头并进。2020年，正荣服务再次对荣享家社区增值服务体系进行了迭代升级，推出了“荣享家2.0+”品牌增值服务。

据《证券日报》记者了解，荣企服务品牌开启商企服务新领域，计划未来大力推动和发展商业物业管理服务业务，包括会务服务、餐饮服务、设备设施管理、商务活动、资产管理及泛行政管理服务，由于这些服务都是比较高频和常见的，凭借已有的优势和基础，公司有机会快速在该领域打开局面。

有业内人士认为，一方面，荣企服务品牌在未来将围绕商写、学校、医疗、公建、产业园等五大产业服务领域，走专业化服务路线，有助于公司在非住宅业态的进一步实现跨越式发展，与住宅业态互为驱动。另一方面，公司2020年开辟城市服务新赛道，先后与福州和南京达成战略合作。在未来，市场前景广阔且开始逐步释放市场化机会的城市服务业务，有望成为在非住宅业态成长的“第二增长曲线”。

而多元业务的快速铺开，预计未来也将改变正荣服务的盈利渠道。“预计未来各板块及整体毛利率将维持在相同区间。物业基础管理的预期毛利率预期能稳定在20%-23%，非业主增值服务的毛利率预计可达到30%-35%，社区增值服务的毛利率预期在60%以上。”正荣服务首席财务官兼联席公司秘书王奕向《证券日报》等媒体表示，未来公司对净利润率的预期将参考同行业可比公司，一味追求利润率会带来品质的下降，公司会努力做到品质和利润均衡。

展望未来，正荣服务方面表示，将不断深化双轮驱动模式，使得住宅和非住宅业务互为驱动，再进一步巩固公司多元化特征，降低单一业务发展带来的波动性和影响，提升公司穿越周期能力。

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