估值之惑

诸暨市人民法院不远处的东二路附近，是一片新开发的居民区，大大小小的楼盘沿着东二路依次展开。其中的“朗臻·幸福家园”商铺，就涉及本案的诉讼纠纷。

菲达环保为神鹰集团提供的5700万元银行借款担保，是以“朗臻·幸福家园”14间商铺为抵押物。根据绍兴华越资产评估事务所出具的《诸暨朗臻恒阳置业有限公司拟反担保涉及的房地产评估项目资产评估报告》，该评估报告以2015年12月4日为评估基准日，幸福家园商铺评估价值为7013.69万元，折后均价为1.84万元/平方米。

菲达环保与神鹰集团管理人这次诉讼纠纷案，如果最终菲达环保一方获得胜诉，将依法获得对“朗臻·幸福家园”14间商铺的处置权，所得价款在5700万元的范围内，菲达环保享有优先受偿权。反之，菲达环保将会被列入普通债权人名单。谁能胜诉暂且不议，上述14间商铺的现在价值，直接关系到赢家的权益保障。

或许是朗臻·幸福家园在诸暨市区太普通，记者咨询了当地多家地产中介，他们对该楼盘都没有太多印象。公开资料显示，位居东新路上的朗臻·幸福家园，总建筑面积约13万平方米，开盘时间为2014年。也许是由于小区的地理位置已近郊区，路上行人不多。不多的车辆经过时，还会卷起一阵尘土。

经过开盘三年来的培育，目前小区沿街的20-30个商铺，基本处于开门营业中。记者走访时，恰逢午餐时间，但沿街经营饮食的商铺，鲜有客人光顾。多家商铺老板感慨，因为人流量太少的关系，他们的生意一直很一般。

一位经营装饰类的租户称，“我们这个商铺上下共两层，面积约150平方米，现在的年租金8万左右。房东当时购买的时候，价格好像是8000元-9000元/平方米。”

按照菲达环保公告，朗臻·幸福家园14间商铺是以2015年12月4日为评估基准日，当时评估均价为1.84万元/平方米。但是，诸暨地产中介对此不屑一顾，“去年的某个时间段，闹市区的某个十字路口，还树立着朗臻·幸福家园一块很大的招售广告牌，价格好像是8000元/平方米。”

与此同时，记者还获得了一些关于朗臻·幸福家园的招售资料，这些拍摄于2016年5-6月份期间的现场照片显示，朗臻·幸福家园沿街的一个商铺门前，竖立着一块商铺出售广告——“沿街旺铺出售，折后均价8888元/平方米起”。

实际上，朗臻·幸福家园沿街商铺的实际市场价，也可以拿同一地段其他商铺作为参考。

同样位居诸暨市东二路上的美兰公寓，与朗臻·幸福家园一路之隔。无论从小区外立面的装饰，还是从小区环境、配套，看上去不比朗臻·幸福家园差。但记者获得的信息是，美兰公寓沿街商铺的价格，远没有达到朗臻·幸福家园1.84万元/平方米的评估价。

目前，美兰公寓沿街的商铺，仍有部分在售，相关信息也贴在商铺的外墙上。记者以咨询商铺为名，拨通了其中一家在售商铺的业主电话，“目前挂牌售价是1.2万元/平方米，如果诚心要，1.1万元/平方米也可以。目前在售的商铺属于网签途中尚未过户，这样交易还可以节约几万的手续费。”

在获悉上述情况后，记者原本还想以马路对面的朗臻·幸福家园作为比较。殊不知，话刚刚开口，上述美兰公寓业主就称，“朗臻·幸福家园的商铺是要便宜一些，但大家都知道，美兰公寓的楼盘档次要好，价格方面自然要卖得贵一点”。

也就是说，从证券时报记者的实地探访来看，朗臻·幸福家园担保抵押物的市场价格，与抵押评估价相差甚远。

《破产法》第31条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销。规定的行为包括“以明显不合理的价格进行交易的”。

一位广东的知名证券维权律师对记者表示，反担保抵押过程中，担保方出于自身财产安全，通常会要求被担保方提供抵押物，且按照市场价3-5折进行评估。“如果抵押物评估价出现异常情况，往往会牵涉到利益输送。所以，这种情况下双方签订的反担保抵押是否合法有效，又是否会得到法院认可，就不好说了。”

纠纷背后

菲达环保与神鹰集团管理人的诉讼纠纷还在继续，不论最终谁是胜诉方，但综合各方表述及记者调查采访，引申出的问题令人费解。

梳理二者的这场担保恩怨，主要问题大致可归纳三点：一是在这次担保过程中，是否以上市公司股东利益最大化为原则;二是参与中介机构是否按照独立、公开、公平要求，给出了公允评的市场估价;三是这次反担保担保过程是否遵循了审慎性原则。

关于第一点担保行为是否以公司股东利益最大化为原则。26日的法庭辩论环节，菲达环保方面代理律师指出，菲达环保是浙江省属国资上市公司，大股东是巨化集团。在此之前，浙江国资委和巨化集团，已经多次提出与神鹰集团解除担保关系。

不过，在辩论环节，菲达环保方面代理律师还同时提到，解除担保会让神鹰集团难以为继，为了化解风险性企业的金融风险，诸暨市人民政府召集多方协调，“要求”菲达环保继续为神鹰集团提供担保。

关于第二点担保抵押物估值是否公允，菲达环保获取神鹰集团32间商铺作为担保资产，担保抵押资产评估价值合计为1.42亿元。其中朗臻·幸福家园14间商铺，评估价值为7013.69万元，折后均价为1.84万元/平方米。

根据记者实地采访以及与周边楼盘的价格比较，目前朗臻·幸福家园商铺的市场价，远低于2015年12月给出的评估价。另外，在这次担保过程中，菲达环保方面只是简单公布了中介机构的评估总价，未公开详实的评估参数。面对悬殊的差价，难免让人对这次担保产生种种疑问。

关于是否遵循了审慎性原则。菲达环保获得抵押物的评估值，与担保借款余额1.57亿元，仅相差1479万元，敞口率为9%。也就是说，抵押物的估值基本与担保额相当。

“针对经营活动中的不确定因素，要求机构在资产评估和会计处理上保持谨慎性。因此在担保时，抵押物估值往往按实际市场价的3-5折处理，特别是针对大额、逾期的借款做担保时，抵押物的估值更低。明显不合常理的担保评估，往往背后存在着利益问题。”上述广东匿名律师称。

另外，针对菲达环保与神鹰集团的担保纠纷，上海一位证券维权律师对证券时报记者表示，第一，菲达环保高管负有勤勉尽责的义务;第二，中介机构是否做到了审慎的尽职调查。如果最终的结果是，由于双方没有做好把关，导致菲达环保遭受较大损失。根据《公司法》规定，菲达环保高管应对公司损失承担相应法律责任，包括菲达环保高管赔偿公司损失的责任。

自去年4月神鹰集团进入破产程序以来，菲达环保似乎一直笼罩在担保阴云中，二级市场的股价跌跌不休。上述上海的证券维权律师称，菲达环保对神鹰集团的担保事项中，如果涉嫌对投资者构成误导性陈述最终被证监会认定，投资者可以进行起诉，要求菲达环保对个人损失承担赔偿责任。记者 李小平