中航地产净利连续三年下滑 出售资产保业绩
2018-03-21 10:15:36 来源: 中国经济网
出售资产保业绩
公开资料显示,中航地产成立于1985年,1994年在深交所上市,是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。同样作为央企,在保利、华润、招商局、华侨城等房企不断做大做强之际,中航地产背靠中航工业集团的“大树”,为何盈利指标不断下滑?
很多业内分析都将原因指向房企最初的布局失误。
从2007年开始,中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型,确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的方向,并大举向二三线城市扩张。特别是在2010年至2013年期间,中航地产先后进入赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳和昆山等多个城市,除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外,中航地产的很多项目都位于三四线城市。
然而,在城市分化严重的情况下,国家加大楼市调控,去库存政策贯穿2016年,尤其是三四线城市,市场需求乏力,去库存压力巨大。
在2016年年报中,中航地产也承认,公司主要项目分布在三四线城市,未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。
面对销售压力,中航地产决定出售房地产开发业务。2016年,中航地产将包括成都航逸科技、成都航逸置业、江苏中航地产、九江中航城、新疆中航投资等公司的100%股权,及赣州中航置业79.17%股权、赣州中航房地产100%股权、南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产,交易对价20.3亿元。
数据显示,2016年,中航地产净利润1.37亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.68亿元。以此计算,如果不是出售资产,中航地产在2016年会陷入亏损。
面对盈利指标下滑的阵痛,中航地产“卖卖卖”的脚步并未停止,2017年,中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让,这两次交易的对价分别为10.64亿元、2700万元。
转型机遇与挑战并存
事实上,中航地产从2016年开始大手笔出售房地产开发业务,除业绩需求外,也与其战略转型密切相关。
中航地产年报数据显示,2016年,房地产开发业务实现营收约38亿元,占公司总营收的60.03%;物业管理业务共实现营收约23亿元,占比36.25%。然而,地产业务虽占据营收大头,净利润却仅有3302万元;物业管理业务虽营收较少,但净利润高达11877万元,约占据当年1.61亿元净利润的四分之三。
因此,中航地产称,未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化发展模式。
中航地产在未来的企业发展计划中,会将房地产开发业务彻底剥离出去吗?中航地产相关负责人并未就此问题进行回复。
同策咨询研究部对此分析认为,卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场,未来将集中资源发展物业资产管理业务,这或许是“满血回归”的一个转机。
2017年年报显示,中航地产物业管理业务发展势头良好,在2017年实现营收28.67亿元,同比上年增长24.76%。
对于中航地产而言,转型可能也会遇到一些挑战。“地产开发业务的力量被削弱后,可能会对存量资产运营造成一定冲击。”在严跃进看来,房企需要拓展市场占有率,因为物业管理业务盈利空间不大,如果扩张乏力,高管业务难以创新,甚至会让转型重新面临质疑。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,还有一方面的挑战是在市场竞争当中,目前,很多大型房企都有物业管理业务,而且水平也很高,较于大型房企的竞争优势,如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑,即便向物业管理业务方向倾斜,也会面临未来发展的重重挑战。
“向存量资产经营管理方向转型的大方向是对的,但前景仍有待观察。”宋丁对法治周末记者表示:“中小房企转型物业,应把‘以人为本’作为取胜之道,将服务做得更到位、精致,通过这种方式来赢得口碑,然后再进一步拓展市场。”
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