中梁控股集团(2772.HK，简称“中梁”)将于7月16日正式挂牌上市。6月27日，中梁公告称启动全球招股，公开发售时间为6月27日至7月8日。就在一天前的6月26日，更新招股书后的中梁火速获港交所聆讯通过。

公开资料显示，绿鞋机制启动前，中梁计划全球发售530,000,000股股份，定价期间为5.20-6.68港元/股，预计最高募资约35.4亿港元。假设超额配售权未获行使及假设发售价为每股5.94港元(即招股章程所载发售价范围的中位数)，经扣除公司应付的包销佣金及其他估计全球发售开支后，公司估计全球发售所得款项净额共约29.182亿港元。据了解，建银国际金融有限公司为独家保荐人及独家代表;建银国际金融有限公司及国泰君安(18.320,0.42,2.35%)融资有限公司为联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人。

中梁更新版招股书显示，中梁控股集团有限公司本次全球发售共530,000,000股(视乎超额配售权行使与否而定)，其中香港预计发售53,000,000股，国际配售477,000,000股。

中梁拟将全球发售所得款项用作以下三项用途：约60%或约17.509亿港元，将用作公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本;约30%或约8.755亿港元，将用作偿还绝大部分的若干现有信託贷款;余下10%或约2.918亿港元，将作一般营运资金之用。

继首次IPO失效后，中梁火速再次交表，启动二次冲击港股IPO。从这份已通过聆讯的招股书材料可见，2016年-2018年三年间，中梁在业绩增长同时因应房地产市场发展，实现了利润增长水平位于行业前列。随着国内金融环境的变化，房企融资渠道收紧，中梁也开始积极寻求资本市场融资机会。

2016年至2018年，中梁合约销售额从百亿达到了千亿级别。这样的高速发展主要归功于中梁的内部整合，把一线划分成若干个独立核算的经营单元，集团作为大平台提供支持，打造“平台+个人”的生态模式，以“精总部，强一线，小组织”为原则，划分了控股集团、区域集团、区域公司、事业部，以推动企业健康发展。

近几年，中梁控股加速布局二三四线城市，从而实行全国化扩张，并且不断完善自身组织架构的适配度，至2018年，公司的区域集团精简至9个。这样做的优点可以令组织扁平化、充分授权、因城施策，部门独立核算，用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场的温度，从而突破发展瓶颈。

招股书数据显示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，成功跨入千亿阵营，近三年年复合增长率为131%。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%，重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。

同时，伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入以年复合增长率221.4%从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，增速远高于行业平均水平。净利润方面，公司2018年的净利润为25.26亿，接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率为21.1%、20.4%、22.9%，毛利率持续改善。

招股书材料显示，2016~2018年，中梁控股的全年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，实现营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率达到221.4%。

由于地产行业销售业绩转化为营业收入一般有1.5~2年的滞后，在2016、2017年销售大好的背景下，2018年部分项目进入结转期，推动行业整体营业收入普遍提升。

2018年上半年，有机构对上市50家房企的ROE进行排名，得出上榜50家企业的平均ROE值为9.26%。如果以2.1~2.2倍来估测全年的ROE均值，则2018年全年50强的ROE均值预计为19.45%~20.37%。而根据招股书显示，中梁2018年ROE已超过上市50家房企全年的平均ROE值，达到37.4%。中梁过往几年在三四线城市大量布局，收获了这些城市棚改带出的房地产变现机遇。

与其他行业不同的是，房地产行业负债中有一大部分来源于预收账款，而预收账款最终会转化营业收入。分析中梁的负债结构，可以发现，合约负债占总负债的比例在提高，2018年，该比例接近60%。扣除掉该部分负债，中梁的净负债率自2016年以来逐渐降低，2018年中梁的净负债率为58.1%。根据国泰君安统计数据，2018年房企净负债率创历史新高，达120%，远高于2014年下行期平均80%的水平。

实际上，2018年，受宏观经济及行业趋势变化影响，大部分房企开启主动降杠杆策略，包括中梁在内。2018年中梁控股净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时，经营活动现金流净额转负为正，截至2018年末账上现金及银行结余有230.8亿。

经营性现金流方面，中梁2018年实现经营活动现金净额为80.37亿。有专家表示，公司的销售不一定带回了资金，因而经营性现金流量净额是衡量一家公司盈利真实性的指标。2018年受销售回款有所下降影响，部分房企的经营活动现金净额出现了减少，甚至为负。但中梁2018年销售回款整体乐观。根据招股书，截至2018年底，中梁有950亿合约负债，在行业中属于均值之上，未来两年收入基本明确。

规模的快速成长对房企在白银时代的追逐意义重大。专业人士表示，当前地产行业商业模式回归房地产开发，规模的重要性开始显现。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。但规模化的同时，房企普遍面临盈利能力的增长压力。

曾被称为“小碧桂园”的中梁，其增长速度也引发业内其他企业的关注，不少企业开始模仿中梁模式，积极布局三四线城市、从中梁挖人。然而，2018年以来，中梁坚持稳开拓、持深耕，并持续加码二三线城市的布局。截至2019年4月30日，中梁土地储备规划总建筑面积3995万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角，中梁的土地储备占比接近一半。光大证券(11.510,0.23,2.04%)指出，随着长三角一体化上升为国家战略，同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，区域内重点布局的房企将迎来机遇。

从机构行业研报来看，2019年以来，包括兴业证券(6.760,0.23,3.52%)、中信建投(22.340,-1.49,-6.25%)、首创证券等在内的研究机构也纷纷表示看好一二线城市市场。今年开年不足两个月，中梁就全新拓展了天津、山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等全国重点二三线及省会城市，并且中梁将继续加码重点二三线城市的布局。

拿地投资的变化，表明中梁进入了转型关键期。去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，全结构布局稳步推进，土储面积3886万平方米，其中长三角区域占比45.4%。这些土储货值能否快速转化成现金流，正是未来上市之后，中梁缓解资本市场对其利润增长承压观点的重要筹码。

中梁在大幅上调二三线城市拿地比例。