办公共享巨头WeWork上市折戟后估值暴跌。在此背景下，优客工场仍“逆势”赴美上市，争做“共享办公第一股”。不知其此番操作是出于自信，还是冒险成分居多?

“公司一年内就将实现盈利，预计将在今年或者明年年初上市，地点是香港和上海二选一。”2018年5月，优客工场创始人毛大庆曾在接受《福布斯》专访时这样说。

然而，直到一年半后，优客工场才终于“开诚布公”地向市场露出了“家底”。在公司业绩的“首秀”中，毛大庆当年放出的“一年内就将实现盈利”的豪言壮语也未实现。

美国时间12月11日，优客工场向美国证券交易委员会(SEC)递交的招股书正式公开，拟以发行ADS方式申请在纽交所上市，代码“UK”。本次上市，公司或融资1亿美元，海通国际、华兴资本、The Core Securities、Prime Number Capital、CRIC Securities联合担任其承销商。

公司在招股书中表示，因前一年度的营收低于10.7亿美元，其适用于美国的《创业企业扶助法》(Jumpstart Our Business Startups Act，又被称为《乔布斯法案》)，因而简化了一些上市的相关流程。

然而不久前，另一家办公共享巨头WeWork上市折戟后估值暴跌。在此背景下，优客工场仍“逆势”赴美上市，争做“共享办公第一股”。不知其此番操作是出于自信，还是冒险成分居多?

搭建VIE架构

据悉，优客工场成立于2015年4月，系联合办公空间运营商，运营主体为优客工场(北京)创业投资有限公司，毛大庆担任法定代表人。

《国际金融报》记者从公开资料了解到，毛大庆在创办优客工场前已拥有了“亮眼”的履历。毛大庆出生于北京，在1991年毕业于东南大学建筑系，获建筑学学位。毕业后，他先后在不同企业担任了高级规划师、高级设计师、项目总经理等职位。2009年，毛大庆加入万科集团，担任万科高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长。2015年，毛大庆离开万科与合伙人联合创立了优客工场。

记者从天眼查获悉，就在12月初，优客工场的45位股东在同一天将手中股权进行出质，质权人均为优客工场(北京)信息技术有限公司，而这家公司正是本次赴美上市的“主角”——Ucommune Group Holdings Limited(Cayman Islands)的全资孙公司。

记者了解到，将股权出质给境外公司的全资子公司，属于典型的为海外上市搭建VIE架构而做出的准备。

所谓VIE(可变利益实体)，就是将上市主体与经营主体从股权上分开，但仍通过协议方式进行控制，目的是为了规避政府的管制。一般来说，资本会先在开曼群岛或英属维尔京群岛注册母公司，通过多层下设子公司，最后实现境外母公司控制境内实际的经营主体。近年来，这一模式系帮助中国企业在境外上市的有效手段。

如今看来，这家国内办公共享巨头一直在为自己上市“铺路”。

至于持股情况，截至招股书签署日，毛大庆持股35.27%，为公司最大的持股股东;第二大股东系Ambitious World Limited，持股比例为8.56%，Starry Shore Company Limited持股比例为5.31%。

值得一提的是，在优客工场的管理层名单中，还出现了新东方创始人俞敏洪的身影。根据披露，俞敏洪现担任优客工场的独立董事。

“烧钱”模式

成立于2015年，今年不到5岁的优客工场成长可谓迅速。

公司业务从集中于国内，到2017年扩展至新加坡，2018年延伸至北美。公开信息显示，截至2019年6月底，公司共覆盖了包括北京、上海、深圳、武汉、重庆、海口等中国一线和新一线城市以及新加坡、纽约在内共计42个城市，管理171个联合办公空间共7.27万个工位，约为61万会员提供服务。

快速扩张对公司收入起到了“肉眼可见”的效果。根据披露数据，2016年，优客工场已实现1.67亿元的收入，而到了2019年前三季度，这个数字便跃升至8.75亿元，且绝大部分的收入来自于靠出租收取的会员费。

虽收入有所增长，但公司近年来尚未实现盈利。2017年至2018年以及2019年前三季度，公司分别净亏损3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元，在不到三年的时间累计巨亏13.91亿元。

如今看来，毛大庆不仅未能实现自己的“盈利预言”，甚至公司的亏损越来越严重。那么，优客工场为何会出现如此巨大的亏损?

分析人士认为，这与共享办公企业的商业模式不无关系。一般来讲，企业会与地产商签下长期租约，自己花钱改造，然后向外出租工位，公司的收入来源主要靠出租工位获取到的租金。但与此同时，企业自身与地产商等签订的租约金额便已是一个庞大的数字。以WeWork为例，截至2019年初，WeWork的长期租约合同金额共计约140亿美元。而在优客工场的成本中，最高的也当属“租赁费用”，2017年-2018年度单这一项开支甚至超过了当期的营业收入。

此前，记者曾随机走访过优客工场的一家线下实体店，在可租资源中，客户可以选择价位不等的开放工位、专属办公室、会议室、时租工位等方式来租用，具体金额则按照人数来计算。记者询问其中一个会议室的报价，上述人员表示，这个会议室每个工位(每人)出租价为2000元/月。

那么，对于依赖出租获取收入的这些“二房东”来说，怎么才能实现盈利呢?

《2018年中国联合办公活力指数报告》中指出，联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈利平衡。而反观优客工场，在其已运营的171家联合办公空间中，出租率约为79%，若按照前述的要求，它并未达到盈亏平衡点。

此外，记者在翻阅财报时注意到，2019年以来，除租赁费用的增加，优客工场在市场推广上也下了“血本”。今年前三季度，公司的营销费用支出便高达3.64亿元，已是去年全年的16倍。

值得一提的是，优客工场还通过收购国内共享办公品牌走向扩张之路。仅2018年，公司便火速完成了多项收购。

2018年1月，优客工场完成对洪泰创新空间的全资并购，收购完成后，优客工场管理面积扩展到40万平方米，布局城市达到35个;当年3月宣布与无界空间正式合并，同时还收购了Wedo联合创业社;当年7月，公司又宣布以3亿元并购了上海知名共享办公企业Workingdom。此外，公司2018年下半年又收购了智能办公平台火箭科技。

一位分析人士对记者表示，由于当前国内共享办公行业发展存在良莠不齐的情况，头部企业为了最大化地整合市场资源，会通过并购的方式来形成叠加效应。

改变战略?

对于这种“烧钱”的运营模式，市场在注视优客工场一路发展时，也见证了其不断“补血”的过程。自创立以来的短短四年多的时间内，公司便开展了多达20次融资。

天眼查信息显示，2015年4月，优客工场在刚成立之时便获得了首次融资，金额系数千万元，投资方为红杉资本中国、真格基金、创新工场和领势投资。公司融资最多的年份是在2018年，共进行了6次融资。今年7月份，在赴美上市之前，公司又完成了最新一轮的股权融资，投资方系洪泰资本控股，融资金额暂未披露。

对于上述情况，艾媒咨询CEO张毅在接受记者采访时表示，亏损不断加剧，这是目前共享办公行业所面临的共同问题。“就优客工场来说，未来的关键在于，其后续是否有可持续的资金注入来填补以往的亏损。单纯的战略性亏损并不可怕，主要还是需要保障企业有充足的现金流。”张毅如是说。

如今，或许意识到了在资金上“捉襟见肘”，优客工场似乎想要一改它以往快速扩张的“激进”战略。

在招股书中，优客工场表示，成熟的办公空间(运营超过2年)是给一家企业带来稳定现金流的保障，但截至2019年9月底，公司仅有38%的办公空间可以归到成熟一类中。

对此，它“敞开心扉”说道，“当公司在快速扩张之时，就决定了所运营的大部分办公空间都是不成熟的且不能有稳定的现金流。如果我们停止通过投资快速扩张，并且让现有的办公空间去不断发展成熟，这或将可以提升盈利能力”。

值得一提的是，今年以来，公司高层人士变动也较为频繁。

记者从官方公布信息了解到，今年6月10日，前微软亚洲研究院青年科学家、火箭办公创始人兼CEO韩铮正式加入优客工场，担任优客工场首席科技创新官;7月初，来来会创始人王国航宣布加入优客工场，担任优客工场首席战略官，同月，优客工场总裁孙霞离职，原雷格斯中国区总经理、前氪空间运营副总裁孙亮加入公司，担任集团执行总裁;9月，曾就职于凯德置地的张国文加入优客工场，担任首席发展官之职。

而就在上个月，公司高层再次出现调整。天眼查信息显示，2019年11月底，诺亚财富创始人汪静波退出了公司董事行列，星牌集团创始人甘连舫、歌斐房地产基金合伙人谭文虹以及潘伟恒成为新董事。对此，诺亚财富方面在早前曾回应媒体称，上述为正常的人事变动。