《企业透明度报告》郑小琳

近年来，内地房企分拆物业赴港上市的热潮始终不减，于去年7月上市未果的烨星集团，在今年1月31日再度递表，26天后，烨星集团通过上市聆讯，离正式挂牌上市又近了一步。

值得一提的是，与大多数物企上市名称均采用品牌名做法不同，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司(下称“鸿坤物业”)为赴港上市，采用的是于境外注册的控股公司烨星集团，鸿坤物业为运营主体。2月25日晚，鸿坤物业通过港交所上市聆讯，这是继兴业物联(09916.HK)之后又一家顺利通过的内地物管企业。

那么，鸿坤物业第二次IPO会成功吗?对母公司依赖性较强这一通病是否会影响其未来发展?在物业管理市场化竞争日益激烈的当下，鸿坤物业的综合竞争实力几何?

公开资料显示，鸿坤物业曾于2018年8月-12月间在新三板短暂上市。而对于时隔两年改道香港，鸿坤物业解释称，“是为了增加与国际投资者和全球市场的接触，对自身业务发展有利。”

体量较小 净利润增速呈下滑趋势

目前，中国内地在港交所主板上市的物业公司已经有19家。业内人士认为，物业管理行业作为资本的“新宠儿”，近年来备受资本青睐，是一个成长潜力巨大的行业，拥有万亿级的市场空间。

当下，物业管理已经进入到渐拼规模的阶段，若对比其他“标杆”物业管理企业，在综合实力上鸿坤物业仍然存在一定的差距。

根据中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》上，鸿坤物业位居48名。同时，根据今年1月10日，克而瑞发布的国内首份《2019年中国物业服务企业管理规模榜TOP50》来看，TOP前50强里并未出现鸿坤物业的身影。

事实上，相较已上市的碧桂园服务、绿城服务及保利物业等头部物管企业，“体量较小”的鸿坤物业目前实力仍差距悬殊。据招股书显示，2016年-2018年及2019年前八个月，鸿坤物业收入分别为1.17亿、1.92亿、2.51亿及1.75亿元(人民币，下同);净利润分别为1755万、3557万、3722万和2063万元，期间净利同比增速分别约为103%、5%、-22%，呈现逐年下滑趋势。

对比来看，绿城服务、碧桂园服务、保利物业2019年上半年分别收入36.63亿元、35.16亿元、28.22亿元，净利润2.3亿元、8.3亿元、3.21亿元，期间净利同比增速7%、72%、49%，呈现不断上升趋势。

“其实，无论从业绩还是规模来看，对比国内头部物管企业，鸿坤物业目前都还不具备竞争优势，当下，鸿坤物业在行业内市场认知度仍较低，业务集中京津冀地区，在管面积、扩张范围均较为局限，目前公司更多精力也还是在解决自身短板这一块。”财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示。

他认为，虽然目前不具竞争优势，但鸿坤物业此次若成功上市，将有助于其提升市场认知度，通过上市，获得资本市场资金，未来在开展物业并购时，压力相对较小，同时，在今年较为宽松的经济环境下，内地物管企业赴港上市更容易受到资本市场的“青睐”。

针对公司未来发展方面，鸿坤物业总裁办助理单凤香并没有回应《企业透明度报告》相关问题。

行业通病：过度依赖“自家地产”

招股书显示，鸿坤物业目前主要有三类业务：物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务。其中，物业管理服务业务(住宅+非住宅物业)收益占比超60%，是收入的主要来源。

事实上，和大多数分拆上市的内地物业股一样，自2004年正式运营以来，鸿坤物业对鸿坤集团的依赖一直居高难下，这也意味着其未来的发展都将在一定程度上受制于母公司。

首先，从物管面积上看，据招股书，截至2019年8月31日，鸿坤集团开发交由鸿坤物业管理的物业占总收益面积为480万平方米，占比99%。此数据在2016年-2018年则分别约为290万平方米、370万平方米、450万平方米，占比分别达100%、100%、99%，一直居高不下。

其次，营业收入上看，2016年-2018年及2019年8月31日止，从鸿坤集团开发的物业获得收益分别约为1.17亿元、1.9亿元、2.47亿元及1.73亿元，分别占总收益的100%、99%、98%及98%。同时期，鸿坤集团作为最大客户，为其贡献收益分别约4040万元、7470万元、9120万元及5930万元，分别占总收益约35%、39%、36%及34%。

对于过度依赖母公司，鸿坤物业曾在招股书中解释称，“在房地产行业，物业开发商倾向委聘旗下物管公司管理其物业乃属普遍现象。因此，行业中开发商成为最大客户，并贡献大部分收益是正常现象。“

此外，鸿坤物业来自第三方物业开发商的毛利率则为个位数。招股书显示，截至2019年8月30日，这一数字为5.8%，同比下滑0.3个百分点。与此同时，在“核心业务”物业管理服务业务上，来自鸿坤集团的毛利率则基本上保持40%左右高水平。

“从当前大多数分拆上市的物业公司来看，他们现在都存在过度依赖母公司的情况，这是一个行业通病。但未来物业公司若要占据行业地位，就需要更加聚焦于发展层面，一方面是推进开发业务，另一方面是要积极提升自身物业收购能力。同时，在肺炎疫情防控期间，应更加重视社区物业管理服务。”严跃进向《企业透明度报告》表示。

此外，香港国际证券一位券商分析师表示，过于依赖母公司提供的开发物业,母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展,或会影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。因此，尤其是在当前房地产行业马太效应明显的情况下，建议物管企业能够尽早地积累独立开发业务能力。(企业透明度报告出品)